0-9第九章 抵押与证券化市场.ppt

第九章 抵押与证券化市场 重点难点： 一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算； 二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式； 三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券； 四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。 第一节 初级抵押市场 一、基本概念 1．初级抵押市场 初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。在抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人；提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人；抵押人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系。初级抵押市场是二级抵押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。 2．抵押贷款(mortgages) 是指以借款人或第二人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。 抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出申请，抵押发起人根据客户的就业状况、信贷记录和银行存款等信息，来确定客户是否符合贷款的标准，以此决定是否提供贷款。 二、固定利率抵押贷款 1、固定还本的抵押贷款（Constant Amortization Mortgage Loan, CAM） [例.1] 假设某人欲购一套住房，以CAM的方式贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。试求： (1)每月应还本金 (2)每月月初贷款余额(Loan Balance) (3)每月应付利息 (4)每月支付贷款 2、固定付款的抵押贷款(Constant Payment Mortgage, CPM) 每期还款额固定。 [例.2] 假设某人欲购一套住房，需CPM贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次，试求： (1)每月支付贷款本息总额 (2)每月还本额 3、累进付款的抵押贷款(Graduated Payment Mortgage, GPM) 又称为“渐进加付法”。 累进付款法的发明主要是用来减低通货膨胀对借方付款能力的冲击。 贷款利率的上升不但帶來每期贷款支付的增加，更会改变借方的贷款负担结构。我們试以下例來解释预期通货膨胀对贷款支出及借方负担的冲击。 [例.3] 假设原预期通货膨胀率为0。贷款年利率是12%。某人借了120,000元的10年贷款。假设预期通货膨胀率上升到6%，问每期本息在通货膨胀率增加的前后各是多少？ [解答] (1)原年利率为12%，月利率为1%。贷款年限是120月。故应付每期本息共计 120,000×MC(1%,120)= 1,721.64元 MC，贷款常数，现在的一笔金额，在未来的一定时期內，每期必须摊还多少钱。 (2)若预期通货膨胀率是6%，贷款人为保护其所贷款的购买力，必将年利率提高到18%。月利率为18%/12=1.5%。故每期应付贷款本息为 120,000×MC(1.5%,120) =2,162.28 真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力。 我們将例.3中的每月应支付贷款，2,162.28元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实负担。 因为借方在贷款初期通常经济状况不好。累进付款法（Gradual Payment Mortgage, GPM）就是提出来解决这个缺限的，渐进加付法主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，待一段时间后才改成同额支付。 [例.4] 某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%，贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六年开始，改为每年固定贷款本息。试求每个月的贷款支付额。 [解答] 假设第一年中，每月支付X元，则第二年中每月支付(1+0.06)X，第三、四、五年中月付(1+0.06)2X、(1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月支付(1+0.06)5X元。也就是： 4、CAM和CPM的比較 初借钱时，CAM的负担比CPM重。这对一般经济尚未稳定，而初借钱买房的人不利。 从贷方的角度来看，CAM的还本速度较快（見图5），风险比CPM小。 三、可调利率抵押贷款 可调利率抵押贷款 （adjustable-rate mortgage，ARM）： 可能是人们创造的风险最大也是最复杂的房屋贷款产品了。它有着极具诱惑力的低首付，吸引了一大批购房者进入房产市场，从而将房地产的繁荣延长了。突然，几乎每个人都能支付得起一套住宅了，或者说他们是这样认为的。但可调利率抵押贷款的低支付只是