方正证券--行业研究--地产 坎坷十年政策调控伴随行业发展.pdfVIP

坎坷十年 政策调控伴随行业发展 房地产行业专题研究报告 房地产行业•行业研究 方 正 证 券 研 究 中 心 2009.11.26 增持 房地产行业分析师：周伟 电话：(86731 投资要点 电邮：zhouwei@ ※ 政策调控伴随行业发展是常态。近 10年来，我国商品住房市场在政策 联系人：傅敏 调控下不断发展，商品住宅销售面积年复合增长率超过 19%，住宅价 电话：(86731 格年复合增长率接近 10%，住宅投资年复合增长率则接近 25%。短期来 看，2006、2007 年从严政策的累积效应以及全球性金融危机是 2008 电邮：fumin@ 年房地产市场调整的主要原因，如果没有金融危机，或许很难看到房 地产市场的调整。2008 年 10 月行业政策由紧至松的调整是一个政策 重要数据(2009 年 11 月 26 日) 上的拐点，也引发了房地产行业的超预期复苏，但我们更倾向于认为， 宏观经济在积极财政政策和宽松货币政策背景下的触底回升，才是房 上市公司总家数 110 地产市场超预期复苏的经济基础。 总股本（亿股） 935 销售收入（亿元） 1487 ※ 行业政策变动预期分析。我们认为，未来对普通住房特别是 90平米以 下住房需求依然会维持优惠性购房政策，投资或投机性住房需求将会 利润总额（亿元） 315 受到一定抑制，特别是政策执行上会更加严格；优惠性二手房转让政 行业平均 PE 50 策延续可能性很小，而促进行业投资的政策仍将维持。 平均股价（元） 14.43 ※ 行业景气度真正决定信贷支持力度。从 2007-2009年进入房地产行业 的贷款比例可以看出，房地产行业可获得信贷支持的力度与信贷总额 房地产行业相对沪深 300 指数表现 并无必然关系，而更多的与房地产行业的景气度相关。尽管 2010年的 货币政策可能有所收紧、信贷额度可能低于 2009年，但只要房地产行 业的景气度依然较高，行业可获得的信贷比例就不会太低，正常情况 下应该会在 15%-20%之间。