龙湖领先万科的绝活龙湖车库深度优化技术标准干货.docVIP

龙湖领先万科的绝活【龙湖车库深度优化技术标准】干货?by 15万精英共聚〉 2014-07-23?房地产经理人联盟 内容提要 龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。 龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。 目前关于车位大小的政策规定： 设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； 在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。 小型车+ 微型车的组合— —利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。 车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微） 平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微） 小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600计） 按规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。 结论： 公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。 车位优化案例一.睿城B区车库 睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。 取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。 在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。 车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。 车位优化案例二.MOCO中心车库 MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。 MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。 车位配比优化篇 一个小区应该配置多少车位？ 虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。 关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 问题如下： 高端业态（别墅、洋房） 不够（户均2辆车，甚至更多） 低端业态（小户型） 多了（大多使用公共交通） 商业 + Soho 需综合平衡（商业少了，soho多了） 分析： 我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。 车位配比优化 住宅车位 商业+soho车位 注：soho报建为住宅，实际使用为办公。 回顾重庆地区政府标准： 住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个 后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO 1200个。 我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。） 结论： 综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。 龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。 一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时， 我们的市场定位，应