碧水家园整合营销传播.doc

导 言： 房子的价值 = 房子本身的使用价值 + 整合营销传播附加值 因此，要提高房子的价值，无非从提高产品升级的使用价值、服务升级的享受价值、社区文化升级的生活价值、商圈资源的配套价值，规模发展的品牌价值等各个环节入手，全面、系统、完善地实现消费者居住价值的最大化。而房子能否溢价，能溢多少价，完全取决于整合营销传播附加值的大小。 另外，一个成功的项目包装推广也可以带来品牌效应，创造品牌知名度、美誉度与客户的忠诚度。 本项目所处地段是江都新区最具升值潜力的地段之一，通过楼盘个性化与高效化的包装与推广，可以取得区域领跑者的竞争优势，从而实现项目利润的最大化，达到开发公司品牌的树立，提高后继开发楼盘价值的大幅提升。本方案希望能为贵公司领导层决策时提供一些参考，由于时间仓促，见解不够系统深刻，恳请指导与交流！ 第一部分 发现碧水家园价值 (市场背景分析及产品规划策略) 一、发现城市价值（江都社会经济背景分析） 1、扬州市区拓展带来发展机遇 “一体两翼” 都市区发展空间构想，这一空间构想将江都和仪征分别作为扬州东西两翼的卫星城。随着扬州与江都市区交通的不断沟通，江都与扬州的时空距离不断缩小，作为扬州面向上海、接入京沪的东大门，江都显然应成为扬州都市区的重要组成部分 2、城市经济加速发展 2005年，江都市通过进一步区位优势，借助船舶制造等支柱产业，延伸产业链条，加快产业结构调整实现了加速发展；城市基础设施的改造与产业政策的调整，营造了全新的投资环境，外来资金、技术、人力资源纷纷流向江都，未来城市产业发展与升级将以加速度方式进行。 3、居民收入稳步增长 城市经济的发展，带来了居民收入的增加、购买力的增强，改变了往年消费主体集中在中高阶层的不良局面，以中等、中低收入阶层为主的大众化消费趋势在未来几年内会显现，房产等耐用品的消费将逐渐步入大众化时代。 4、城市化进程加快，新区开发将带动房地产市场的发展 城市化进程进一步加快，以鼓楼为中心的旧城区的改造带来一定的购房需求，梯级消费层面逐渐形成，城市发展逐渐呈扩大化和郊区化趋势发展。 城市的全新定性与规划，为江都未来发展提供了参考。新区将以崭新的面貌出现，区域地位的升级与各功能区的划分，为区域创造了良好的发展空间，以土地为载体的房地产业有着较好的发展空间与升值潜力。 二、发现区域价值（江都房地产市场分析） 1、房地产市场供应量空前增加 据保守估计，江都的土地存量3000多亩广1000亩如能全部投入建设，则楼盘的供应量将空前翻番。目前房产市场既拥有像为中产阶层度身订制的社区，又经济实用房社区，形成了“金字塔”式的房价结构，满足不同层面置业者的多样需求，形成了系统而全面的住宅供求体系江都市地处江苏省中部，素有“江淮锁钥”、“苏中门户”之称。目前00元／平方米的楼盘均价，，巨大的差距透视着无限的升值空间。 开发商 扬州长江房地产开发有 限公司 扬州香江置业有限公 司 扬州皇剑置业有限 公司 江都市银峰房地产开发有限 公司 扬州鸿基房地产开发 有限公司 江都市广源房地产开发 有限公司 地理位置 江都市舜天路 江都市引江路 江淮路与工农东路 交汇处 龙川南路 江都市龙川桥南 江都市龙川二桥以北 周边环境 位于江都新城中心区 经济开发区 良好 良好 良好 离市中心的江都商城约2000米，与新市政府相邻 规模 16万㎡ 占地360多亩（商业用地——2100平米） 开盘时间 2006年9月至10月 2006年下半年 2006年元月 2006年下半年 2006年4月23日 售楼处 公开日 2006年5月31日，当天预定选房优先，并有折扣 2006年6月下旬 2005年底 2006年 2006年 项目配套 江都中学、北京路小学、南苑医院、农贸市场、苏果超市 完善 完善 完善，市内6条 公交线路途经小区主入口 苏果超市、华联超市菜场、北京路小学、 江都中学、双语学校、南苑医院、 洪泉医院、前进小学、仙城中学、农贸市场、休闲 广场，小区配备幼儿园、多功能会所、游泳池、网球场、农贸市场、商业区 房屋类型 二房、三房、复式 丰富 单身公寓、二房、三房、四房、一个三层的跃层 二房、三房 二房、三房、四房 丰富 户型面 积（㎡） 90㎡——200㎡ 广泛 120㎡—150㎡，目 前推70㎡和90㎡的二房和单身公寓 90㎡——120㎡ 101㎡——170㎡ 多层70㎡——140㎡ 别墅170㎡——200㎡ 物业类型 多层、小高层 高层（3栋） 高层 纯多层 多层 多层、联排别墅、商 业 均价 （元/㎡） 2500元/㎡以上 未定 3300元/㎡ 2000元/㎡ 二房(100㎡)总价35万 四房(170㎡)总价41万 未知 去化状况 未开盘 未开盘 已开盘 未开盘 已开盘 项目档次