估价案例与分析答题方法及注意事项.docVIP

估价案例与分析答题方法及注意事项 一、问答题 (一)确定技术路线： (1)通过答题要直接或间接回答的问题： 1.价格的内涵 2.价格的形成过程 3.所选用的方法 4.所选方法在应用时的关键问题. (2)答题步骤： 1.选用的估价方法(一般是两种或以上) 2.各种方法求取结果的途径 3.各种方法在应用时要注意的关键问题 4.将上诉几种途径求取的测算价格综合成一个测算价格,并结合估价人 几种特殊的价格内涵或求取结果的途径： 1).保险损失赔偿的评估 A.V＝修复所需的费用 (可修复) B.V＝损坏前的V－损坏后的V 2).按揭房地产转让的评估 V＝按揭房地产在转让之日无债务限制条件下的价值－转让后各期仍需要 3).划拨土地房地产的评估 V＝完全产权的房地价－需要补交的出让金 +建筑物现值4).部分房地产(不完全房地产)的评估 V＝完全房地产的价值－所欠部分的价值 拆迁补偿评估的技术路线：(成本法的思路) 从有关部门获得与估价对象具有相同结构建筑物的重置价 将上述的重置价格修正为评估对象状况下于评估时点的重置价 计算估价对象的建筑物累计折旧额 将土地价值加上建筑物重置价，再减去已发生的累计折旧额，得出估价对象的积算价格 (二)给出咨询意见 对如何坚持自己原来的评估报告，给出咨询意见 利用“估价时点原则”进行解释 利用“价格实现的方式”进行解释 利用“标的物状况(实物状况、权益状况、区位状况)”进行解释 利用“成交价与公开市场价值的区别”进行解释 利用“价格内涵”进行解释 (三)需要收集的资料 如：土地使用权证、房屋使用权证、他项权利情况、交通条件、繁华程度、建成年月、建筑结构、位置、用途、面积等(可参阅“规范”4.0.4) 对房地产估价有普遍影响的资料如 1)该地该类房地产的供求状况 2)该地房地产总的供求情况 3)该地的社会经济状况资料、国家的宏观经济形势和有关政策 (用于贯彻最高最佳原则时有很大作用) 估价时点的确定(估价理论与方法P130之前) (估价理论与方法P86－87) (估价理论与方法P138前) (留意)划拨地投保价值的评估  资本化率(报酬率)选择不同用途 净收益(P178－183) 所有资料均要注意“客观性”  市场法要注意非正常税费的负担 收益法运用时常见错误的答题方法： 1.有效毛收入测算错误(如空置率＝1－出租率)2.运营费用的计算基础错误 3.收益年限确定错误4.公式的选用没有理由5.资本化率的确定没有充足的理由或错误： 1.修正、取值不规范2.修正幅度超过了规定3.修正的方向错误4.修正没有理由或没有充足的理由5.可比实例的房地产状况选择错误6.可比实例选择不当(要说明那个不当)7.把状况差异的幅度作为价格差异的幅度 1.没有选择客观或正常成本进行估价2.价格的构成项目多了或少了3.利息计算错误(包括计息期确定错误)4.某个项目未计算利息5.土地的重新取得价格确定错误6.重置价格没有修正为估价对象在估价时点的重置价格7.折旧年限确定错误8.残值计算错误9.销售税费的计算基础错误10.利润的计算基础错误 1.用词不准2.报告中有效期的起算日期错误3.估价对象的状况描写不清楚(但不超过3个) 如 (1)土地的状况描述不清，缺 (2)房屋的状况描述不清，缺4.缺少某个大的必备的项目内容 缺法人代表的签字等5.估价结果中没有大写或币种、或者没有精确到元6.估价结果的确定缺乏理由7.遗漏了某个项目的评价8.对某个项目重复 尊敬的各位领导，各位同仁： 大家好！本人被组织任聘为。。。。副校长已有五年，主抓德育教育工作，分管学校后勤、德育、艺体、安全、卫生、综合治理等工作。身为副校长，我努力学习党的教育方针，学习邓小平教育理论。用全新的教育教学理念武装自己，努力提高自身教育理论素养。我在党的组织生活中，学习党建理论；在政治学习中学习党的路线、方针、政策、法规；在业务学习中，学习人文文化，加强自身政治理论，道德修养，培养高层次的道德感、责任感。工作几年来，我以强烈的事业心、责任心力抓好德育工作，确保学校教育教学工作运作正常。我的工作原则是倡导培养“勤奋乐干，善于思索，不断创新”三种优秀品质。以奖励机制为主，及时勉励，激发老师团队精神，从而完成教育教学任务。其出发点是一切为了学生，为了学校的生存、发展而不辍劳作。下面我就德育工作管理谈谈自己的做法，将一年工作总结如下： 一、加强学习，联系实际，提高认识 教师是一门终身学习的职业。社会在不断发展，不学习就会跟不上时代的步伐，特别是作为一名校级领