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房地产估价报告 估价项目名称：福州市仓山区金山大桥南桥头北侧致委托人函 3 注册房地产估价师声明 5 估价的假设和限制条件 6 一、估价的假设条件： 6 二、估价的限制条件 6 房地产估价结果报告 8 房地产技术报告 12 一、个别因素 12 二、区域因素分析 13 三、市场背景分析 13 四、最高最佳使用分析 14 五、估价测算过程 14 附 件 26 致委托人函 福州市建设银行： 承蒙贵方的委托，我公司对位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧福州市仓山区金山大桥南桥头北侧福州市字第号福州市仓山金山房地产开发公司福州市字第05号福州市字第05号福州正佳房地产开发有限公司福州市字第05号福州正佳房地产开发有限公司福建省福州市福州市仓山区金山大桥南桥头北侧福州市仓山区金山大桥南桥头北侧福州市字第号福州市仓山金山房地产开发公司福州市仓山区金山大桥南桥头北侧 单价（元/平方米） 建筑面积（平方米） 总价（元） 合计 4983 135 672705 10、估价人员： 余慧敏（中国注册房地产估价师 注册号： 3520090009） 11、估价作业日期 二OO九年九月八日至二OO九年十月二十日 12、估价报告使用期限： 本报告使用期限为一年（二OO九年十月二十日至二O一O年十月二十日） 福州市荔园房地产估价事务所 二OO九年十月二十七日 房地产技术报告 一、个别因素 （一）、估价对象四至 估价对象位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧仓山区金山大桥南桥头北侧福州市仓山区金山大桥南桥头北侧福州市字第号福州市仓山金山房地产开发公司福州市仓山区金山大桥南桥头北侧康体会所，亚健康预检系统，星级安防，38%立体式园林绿化为促进城市交通建设的快速发展，福州市目前正规划进行城市轻轨建设，力争在2010年建成以轻轨为主干网络的轨道线路。该网络由金山-下院，新店-城门，环线，二环-省军区，金山-大学城，鼓山-马尾，铁路南站-长乐机场共7条线路组成，总长约130公里，其中全线约13公里的金山-下院将作为福州轻轨的首期进行建设，沿途经金山、斗池路、五一广场、王庄、前屿、下院等16个站，预计3至4年建成，总投资52亿元。据悉，考虑到福州市的经济实力和城市环境的保护，福州市未来的轻轨网络将采用地下、高驾、地面相结合的模式进行建设。福州市字第05号 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 2、土地重新购建价格 重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。 用成本法，选取三个可比实例宗地求取待估宗地的露面地价。 ①、选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格做比较，结合房地产的因素，进行因素修正，求取待估对象的楼面地价。 具体如下： 实例A：宗地2009——7号。 仓山区东部新城会展岛西北侧 实例B：仓山区金山大道南侧 实例C：宗地2009——03号。 位于建新大道北侧，金洲南路东侧，建新镇建华地块 ②、编制比较因素条件说明表 估价对象与可比实例宗地的比较因素条件详述见表1—8： 比较因素条件说明表 表1-8 估价对象与可比 实例 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 位置 金山桥头 仓山区东部新城会展岛西北侧 仓山区金山大道南侧 仓山区，建新大道北侧，金洲南路东侧，建新镇建华地块 剩余土地使用年限 100 108 108 108 土地用途 100 101 100 101 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通便捷度 100 99 100 102 商业繁华度 100 100 100 101 区域土地利用方向 100 100 99 102 公共设施状况 100 100 101 101 基础设施状况 100 98 102 102 ④、编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素修正系数表1—10： 因素比较修正系数表 表1-10 估价对象与可比 实例 比较因素 实例A 实例B 实例C 土地使用年限 100/108 100/108 100/108 土地用途 100/101 100/100 100/101 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 交通便