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四种估价方法：市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 房地产估价 收益法 收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的。供需双方都能接受的价格便是房地产在权利期限内所产生的全部收益的现值总和。这样一种价格判定的过程，便是“资本化” 根据这一思路对房地产价格评估，须先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价 收益法 适用范围：有收益或潜在收益的房地产。 收益法评估出来的价值，取决于人们对未来的预期。 应用收益法必须具备的条件： （1）估价房未来的纯收益可以用货币计算 （2）纯收益的产生是连续的，而且在数量上是比较稳定的 （3）资本化率是可以确定的 收益法的操作步骤 1、收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象类似房产的收入及费用 2、预测估价对象的未来收益（净收益） 净收益=有效毛收入-运营费用 3、求取报酬率或资本化率 4、选用适宜的收益法公式进行计算 资本化率 资本化率：将房地产的净收益转换为价值的比率 例：如果将购买收益性房地产视为一种投资行为 资本：房地产价格 投资收益：房地产每年的净收益 资本化率：投资收益率 资本化率的求取方法 累加法：无风险资本化率和风险补偿两部分，基本公式为 安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 选用同一时期的国债或银行存款利率 市场提取法：搜集同一市场上三宗以上类似房产价格、净收益资料，选用相应的收益公式，求出各宗房地产资本化率，最后采用算术平均或加权平均综合得出所需要比率 收益法的计算公式 一般公式 收益年限的确定 补充说明 净收益每年不变的公式 收益法应用实例 估价对象概况：一座 供出租的写字楼，土地总面积12000m2，土地使用年限50年，从1999年5月起计。 1/选择估价方法 2/收集资料 3/测算有效毛收入 4/测算年运营费 5/计算净收益 6/确定报酬率 7/计算房地产价格 收益年限的确定 1、土地估价------土地使用年限 2、建筑物估价-----建筑物的经济寿命 比较 如果：2=1，根据土地剩余使用年限确定收益年限 如果21，先根据建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应公式进行计算；然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 房地产估价 成本法 成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。它是由市场上“经济人”的替代规律所导致的。开发成本是供需双方都能够接受的价格。成本积算思路在理论上的反映就是“生产费用价值论” 成本积算思路是先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑物的重新开发成本，再扣除其累计折旧 用成本法求得的价格为积算价格 适用范围 《房地产估价规范》规定：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 主要适用于以下房地产 1/既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆等 2/在房地产规模狭小，市场不完善，没有或很少有交易实例的情况下 3/特殊需要而开发建造的房地产，如发电厂，钢铁厂，码头等 4/特殊目的的房地产估价，如保险理赔，房地产抵押，拍卖 5/单纯的建筑物估价和房地产开发的在建工程 成本法的步骤 1/搜集资料：房地产开发的成本，税费，利润 2/估算重新构建价格：土地、建筑物 3/估算折旧----建筑物折旧 4/求取积算价格 建筑物折旧 概念：建筑物在估价时点的市场价值与其重新构建价格之差额。 减价修正：扣除折旧 三个方面的折旧： 物质折旧：建筑物实体方面的损耗所造成的价值损失，有形的物质磨损 功能折旧：由于消费观念，设计，技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适应所造成的其价值损失。无形损耗 经济折旧：外部性折旧，建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。自然环境恶化，政府政策，规划改变，空气污染，交通拥挤等 * * 一般公式 Ai相同，等比数列，求和公式 V=(1-1/(1+r)n)×a/r 例：某宗房地产获得土地使用年限50年，至今已经使用了6年，预计利用该房地产每年可收益8万元，该房地产的报酬率为8.5%，请计算该宗房地产的是收益价格。 *