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写字楼租金微观影响因素研究评述 杨鸿 贾生华 [摘要与告白] 写字楼市场已成为当前开发投资的重点领域，写字楼租金也备受关注。本文从微观层面对写字楼市场租金的影响因素进行归纳和评述，以期对后续的理论研究和实践操作提供一定的借鉴。写字楼租金研究可归纳为宏观层面和微观层面，前者主要研究城市层面、大都市区层面或者一个国家层面的写字楼租金受哪些因素影响，以及调整和演变的机制；后者主要着眼点在于微观层面的写字楼或者办公单元的租金影响因素。本文从解释租金和检验因素两个维度将文献进行梳理，同时关注研究内容和研究方法的演变。 Survey on research of office rent micro-determinants Office market has attracted more and more investment in nowadays China, and, at the same time, office rent research has also become an important and urgent issue. This paper reviews the literature of office rent determinants from the micro and macro perspectives, and focuses on micro perspective. The research of macro perspective mainly deals with office rent at city level or metropolitan level, and the key issues related includes office rent determinants, mechanism of rent adjustment. While the micro perspective basically concerns the office rent at building level or unit level, and key issues related include office rent determinants and factors that influence office rent. This survey carries out in research content as well as research methods. 一、前言 随着我国房地产市场和第三产业的快速发展，写字楼作为商业地产的主要组成部分之一，已经逐渐成为开发和投资的热点。作为影响开发投资的重要决策因素之一，写字楼租金的影响因素自然成为投资开发主体关注的重点。然而，我国房地产市场起步才10多年时间，写字楼投资开发更是近几年的事情，实践积累和理论研究都相对缺乏。 相比之下，美国和欧洲的写字楼市场历史悠久，在市场分析和租金研究方面积累了大量的文献。从时间上看，写字楼租金的定量研究主要是从美国上世纪80年代开始。从研究分布来看，在已有的写字楼租金研究中，绝大多数来源于美国，欧洲有少量（主要是英国），其他地区的研究文献非常少。这其中的一个重要原因可能是数据的难以获得，美国拥有相对最完备的写字楼市场数据，而其他国家和地区的数据往往较为缺乏。 在检索1980年以来的国际房地产研究领域重要期刊（主要包括Real estate economics、Journal of real estate finance and economics、Journal of real estate research、Journal of property research、Journal of urban economics 、Journal of regional science等 ）关于写字楼租金的研究之后，笔者将直接以写字楼租金作为对象的研究主要可以分为两种，第一种是研究写字楼租金的微观影响因素，这类研究的着眼点在于微观层面的写字楼或者办公单元；第二种是写字楼租金的宏观影响因素，这类研究主要研究宏观层面（可以是一个城市层面或者一个国家层面）的写字楼租金受哪些因素影响，以及如何调整、演变。这两种研究的视角有很大差异，第一种研究重在解释租金的影响因素或者检验某一因素是否对租金有影响，以微观视角居多，研究方法以特征价格方法为主导；第二种研究在解释租金变化的基础上，往往对宏观层面租金的变化进行预测，宏观视角居多，研究方法需要构建写字楼市场模型，但在方法论上美国的研究和欧洲的研究有较大差异。本文主要集中评述微观层面写字楼租金的影响因素研究。 在以往的研究中，写字楼租金微观影响因素的研究根据不同的标准有不同的分类：可以按照研究