江门市蓬江、江海区2015年房地产市场分析报告.docVIP

江门市蓬江、江海区2012年房地产市场分析报告 一、主要指标一览 时 间 开发 投资 亿元 新开工 面积 万平方米 竣工 面积 万平方米 批准预售面积 万平方米 商品房 成交面积 万平方米 商品房 成交金额 亿元 存量房 成交面积 万平方米 2012年 55.66 126.9 118.06 119.95 117.45 72.97 66.24 同比（%） -0.4 -33.3 -20.3 0.6 -7.8 -10.3 -16.0 二、概述 1、开发投资缓中趋稳。新开工和竣工面积回落明显。 2、土地供应量有所增加。房企购地较为谨慎。 3、商品房供求总量维持阶段性平衡。区域结构变化明显。库存量相对合理。 4、房价整体呈现窄幅震荡、稳中微降。 5、存量房市场的整体活跃度不如商品房市场。 三、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2012年 55.66 40.27 126.9 71.71 118.06 545.82 同比（%） -0.4 -8.1 -33.3 -46.4 -20.3 -2.3 受严厉的调控政策以及2011年下半年至2012年一季度低迷的销售量所传导，2012年房地产开发企业纷纷减少开工量，放缓工程周期，使商品房开发投资各项指标同比均出现回落，但这基本属于前两年快速增长后预料之中的正常回调。开发投资额和施工面积保持较为稳定。后市的潜在供应仍较为充足。见图1 图1 四、商品房供应 2012年，蓬江、江海区批准40个房地产开发企业预售商品房项目共40个，比去年增加8个；其中新开盘项目16个，比去年增加4个。 时间 商品房批准预售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 公寓套数 （套） 别墅套数 （套） 2012年 119.95 109.34 10.11 8643 8183 460 同比（%） 0.6 3.0 -24.2 -0.5 -2.9 75.6 注：本报告中的别墅包含双拼、联排等低密度低层住宅，下同 今年的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量连续三年保持在比较稳定的水平。通过观察2008-2012年的批准预售面积情况（见图2、下表），可以发现除了2009年的供应量偏少外，其余四年、尤其是最近三年来的供应量比较稳定而且始终保持供应略大于需求（成交量）。库存数量越趋合理。 图2 2009年 2010年 2011年 2012年 商品住宅批准预售面积 77.54 112.22 106.13 109.34 商品住宅成交面积 116.39 96.1 105.75 102.92 商品住宅待售套数 4000 6100 6700 7000 库存消化周期（月） 5.4 9.5 9.6 9.7 注：库存消化周期 当年年末待售套数/当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。 2、各月供应量总体呈现前低后高，与成交量和库存量密切相关。年内先后出现过三次供应小高潮，分别是3月（借“回暖”之势）、8至9月（借“房博会”之势）、11至12月（借年末冲刺之势）。见图3，随着政策和成交量的趋于稳定，市场供应逐步淡化了传统旺季和淡季的概念。 图3 3、江海区取代北新区成为供应的核心区域。与往年相比，今年江海区的供应量大幅增加，套数比例达45%，其中又以城轨站附近和外海西江边的供应较为集中。受制于可开发土地减少以及存货的压力，使得传统热点区域北新区的供应比例仅占不足三成，城区的供应比例也下滑至不足一成。 见下表 近五年各区域住宅供应套数比例 单位：% 北新 江海 城区 滨江、棠下 杜阮 潮连、荷塘 2012年 29 45 8 7 10 1 2011年 56 10 20 10 4 0 2010年 43 25 17 4 4 7 2009年 34 11 38 5 8 4 2008年 50 27 13 5 4 1 4、供应结构仍以中等户型为主，且比例有所扩大。面积在90至144平方米之间的供应套数比例占由去年的50%上升至今年的58%，其中又以中等偏小户型（90-120平方米）的供应比例增加较快。见下表 各面积段建住宅成交套数比例 单位：% 90以下 90-120 120-144 144以上公寓 别墅 2012年 23 39 19 14 5 2011年 24 32 18 23 3 五、商品房成交 时间 商品房成交 成交金额 （亿元） 成交面积 （万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅金额