泸州蓝田项目市调报告.docVIP

1、泸州城市概况 1.1地理位置 “中国酒城”泸州——地处四川盆地南缘，扼长江、沱江咽喉，控云、贵、川、渝要冲，为四川出海南通道和长江上游重要港口，下辖泸县、合江、叙永、古蔺四县和江阳、龙马潭、纳溪三区，幅员12247平方公里，人口70万。城市建成区面积53.1平方公里，增加5.1平方公里。年末全市户籍总人口为493.38万人 1.2交通路网 泸州历来是川、滇、黔、渝四省(市)结合部的经济枢纽，今日泸州更具水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港口城市。 1.3经济发展概况 2009年全市生产总值（GDP）587.6亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值100.69亿元，增长3.8%；第二产业增加值303.10亿元，增长22.8%；第三产业增加值183.81亿元，增长10.8%。三次产业增加值比例为17.1：51.6：31.3。三次产业对经济增长的贡献率分别为4.5%、70.7%和24.8%。按常住人口计算，全年人均GDP达到13591元，比上年增加1665元，首次跨上2000美元新台阶。全年城镇居民人均可支配收入13550元，增长12.3%，人均消费性支出9956元，增长12.6%。2010年上半年全市生产总值达334.2亿元，增长19.3%。三次产业协调发展，完成第一产业增加值37.1亿元，增长3.9%；完成第二产业增加值199.2亿元，增长30.2%；完成第三产业增加值98.0亿元，增长9.1% 2、泸州房地产市场现状 从4月17日楼市新政诞生至今以已满百日，目前泸州市场反馈的情况来看，“观望”成了购房者的主旋律，“底部反转”成了开发商一致期待的梦想。根据国家统计局最新公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，尽管下降不多，但这却是近15个月来全国房价环比涨幅首次出现下降，这也意味着楼市调控政策已经见效。 今年上半年泸州市商品房供应、销售和成交价格都出现了不同程度的同比上涨，其中供应和价格增长最为明显，有效缓解了自去年下半年以来的供求矛盾。但是，自四月份房地产调控政策接连出台后，商品房供应量和销售量都呈现出缩减之势，但仅仅是量跌价稳，整体房价仍大高于去年同期水平，部分楼盘均价达到4500元/平米的新高，楼市进入一个相对冷淡的相持期。从6月份的楼市数据看，供求持续下滑，随着国家调控政策进一步落位与加强，现阶段泸州各楼盘价格有松动迹象，优惠活动频繁，但是市场观望情绪已在逐步深入。 从上半年几个开盘楼盘的房价走势及国家调控政策、商品房需求态势和市场整体情况看，泸州市场将进入购房者与开发商的博弈僵持阶段。。 3、泸州房地产市场分析 3.1市场供求分析 （1）住房供应量大大回升 2010年上半年，泸州市区商品房上市面积108.2357万平方米，比2009年同期商品房上市面积增长近1倍。商品住房上市面积103.7846万平方米，共计9577套，同比增长明显;其中，批准预售面积99.5529万平方米，现售备案面积4.2317万平方米。商品住房月末累计可售面积213.4543万平方米，其中可预售面积98.0418万平方米，可现售面积115.4125万平方米 从上半年商品房供应情况看，同比增长明显，同期供过于求10余万平方米，也有效缓解了自去年下半年以来的供求矛盾。但随着新政的出台，供应呈明显缩减趋势，未来走势在短时间内也不看好。从以下数据可看出，受政策影响，在泸州楼市走势不明的情况下，开发商也进入观望，进而延缓开发节奏，推迟开盘时间，这种状况从5、6月份的商品房供应量上有所显现。而从目前情况看，政策和观望都还在延续，不少项目也推迟上市进度，商品房供应在短时间内很难有大的突破。 （2）现阶段商品房价格坚挺，有后续松动可能 2010上半年，泸州市商品房平均成交价格2859.17元/平方米，同比增长11.52%;其中。从销售户型来看，80-90平方米套型面积平均销售价格最高，为3035.328元/平方米，60平方米以下小户型、100-120平方米和120-144平方米套型的商品房成交价格次之。 2010上半年，经历了09年的火爆楼市之后，开发商资金充足顺畅，泸州房价继续上涨，观望情绪加重。在4.17新政出台以后，泸州房价仍然坚挺，但近段时间，不断上涨的房价与观望下紧缩的需求迫使个别楼盘抛出优惠等变向降价的促销手段。若市场继续如此相持下去， 商品房价格会出现小幅下降。 （3）销售情况连续三月走低 从四月新政以来，市场观望已经影响到了近段时间的成交量，泸州市商品房成交量逐渐萎缩。分别是4月份16.9623万平方米，5月份15.2027万平方米，到6月份14.8935万平方米，商品房成交量已经连续