上海与北京商品住宅价格的实证分析与趋势的研究.pdfVIP

上海和北京商品住宅价格的实证分析和趋势研究 周毕文2，郑硕2 (1．北京理工大学管理经济学院副教授；2．北京理工大学管理经济学院城市管理专业硕士研究生) 摘要：商品住宅价格问题近几年来一直是中国政府和人民及房地产开放商高度关注的问题，在经历了2004 年和2005年一系列国家宏观调控措施后，飞速上涨的房价得到了一定程度的遏制。房地产市场最大的特性就 是它的地域性，这决定了各地对于宏观调控的反应并不一样，发展趋势自然也大不相同。因此，分析商品住 宅价格走势，除去从全国的角度做宏观分析，还必须从各个城市的具体情况入手。本文选取了上海和北京这 两个中国最具影响力的城市并对其2005年商品住宅价格及走势进行了对比分析，并对两座城市未来房价的走 势做出了预测和判断。 关键词：商品住宅，价格下跌，价格上涨，上海，北京 一绪论 中国房地产市场连续保持6年高增长，2004年个别地方甚至达到了40％-50％的增长速度。 房地产业已经成为GDP增长的重要拉动力量，被认为是国民经济的支柱产业。近几年的房地市 场发展过快，投资过热。近年来，中国房地产急速发展带来普遍存在的房产投机炒作、价格飙 升和空置率居高不下，主要问题是房地产投资规模过大，价格上涨过快，市场秩序混乱。 2002年以来，全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象。经过2003年的大幅上 平方米。相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过1／4。对于住房这种关系到国 计民生的特殊商品来说，这样的涨幅堪称暴涨。同时房地产市场繁荣的景象从东南沿海局部地 区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，甚至一些欠发达地区的价格上涨幅度超过了发达地区。 宅平均销售价格上涨15．2％，为1998年以来的最高涨幅。 为了及时遏制这种价格飞涨的局面，中央政府在2004和2005两年连续采取一系列宏观调 控的措施，尤其是2005年，在“国八条”、“新国八条”及七部委新政的轮番推动下，曾一度 弥漫在国内部分重点城市的短线炒房行为被迅速打压，高的惊人的房价也回归到较为理性的状 态，但房价尤其是老百姓关注的商品住宅价格还是处在高位运行，只是涨幅有所减小。 二2005年中国的商品住宅价格情况 超过10％的城市是：呼和浩特、大连、深圳，而上海、南京、合肥和成都等15个城市比上月 157 下降。新建商品住房每平方米销售价格较高的城市是：上海、杭州、温州、北京、厦门、宁波、 幅比上月高O。4％。涨幅超过10％的城市是：大连、郑州、沈阳、深圳，而上海、杭州、南京 等14个城市比上月下降。每平方米销售价格较高的城市是：杭州、温州、上海、北京、宁波、 南京、厦门。据2005年1月统计数据表明，位居全国商品房价格前十位的城市分别是：温州 在全国范围内仍然继续上涨，只是涨幅同比有所回落。虽然对于整个中国而言，商品住宅平均 价格处于上涨状态，但并非每一个城市都是如此，相反有的城市的房价却是在下跌的。这其中 上海和北京两座城市的房价走势最为典型。下面就对上海和北京的商品住宅价格及其未来房价 走势进行对比分析。 三 上海和北京两地的商品住宅价格对比分析 (一)上海商品住宅价格分析 l走势分析 年3月起，中央及地方政府一系列调控政策和配套措施轮番出台，组合出击，市场从极度火热 转为骤然冷却，成交量萎缩至高峰时的五分之一，价格缓慢下跌。6月初，部分楼盘试探性地 走出公开降价第一步，引发多米诺骨牌效应。在48月份跌幅排名前16位中，超过一半的楼 盘跌幅在20％左右，价格下调额度约2000元／平方米，部分高档楼盘甚至已经下跌了5000元／ 量增加和资金压力下，上海房价在前5个月连续下降的惯性作用下继续下跌。调查显示，有 30％的住宅样本出现价格下跌，平均跌幅6．8％，其中有8个楼盘跌幅达到或超过10％，最大跌 幅达23．5％的是浦东新区南块的某楼盘，单价从8500元／平方米下降到6500元／平方米。9 2成因分析 总而言之，在全国商品住宅平均价格上涨的情况下，2005年的上海商品住宅却是一路下跌， 而且跌幅居全国之首。那么是什么因素导致了上海商品住宅价格的下跌呢? (1)买方需求因素。这是上海商品住宅价格下跌最根本的因素。人们都说上海人精明， 商人意识比较强，因此