长沙写字楼市场白皮书.docVIP

长沙市高端写字楼2009白皮书 长沙市目前写字楼发展分析 （一）分布格局分析 据长沙市城市总体规划 (1990-2010)商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。集金融、商务、办公于一体。另在河西新城、星马新城规划商务办公区。 长沙之芯 1.8元/㎡/天 起 10888元/㎡ 建鸿达现代城 1.1元/㎡/天 均 3200元/㎡ JF联合中心 1.2元/㎡/天 均 4480元/㎡ 广阔大厦 1.5元/㎡/天 均 6300元/㎡ 长泰大厦 1.0元/㎡/天 起 2880元/㎡ 芙蓉区 写字楼 租价 售价 亚大时代 2元/㎡/天 只租不卖 中天广场 3.0元/㎡/天 起12000元/㎡ 恒隆国际 1.8元/㎡/天 起 5000元/㎡ 平和堂 3 元/㎡/天 均 5380元/㎡ 顺天财富中心 1.8元/㎡/天 均4800元/㎡ 定王大厦 1.5元/㎡/天 均6100元/㎡ 文化大厦 1.8元/㎡/天 均6100元/㎡ 联合商厦 1.5元/㎡/天 均4200元/㎡ 湖南国际商务中心 0.8元/㎡/天 均3000元/㎡ 蓝色地标 0.8元/㎡/天 均3500元/㎡ 华美欧大厦 1.8元/㎡/天 均8100元/㎡ 天心区 写字楼 租价 售价 城市之心 1.0元/㎡/天 均3100元/㎡ 新时空NO.1 1.1元/㎡/天 均3900元/㎡ 标志长沙商务中心 1.8元/㎡/天 均 8000元/㎡ 汇源大厦 1.2元/㎡/天 均3400元/㎡ 雨花区 写字楼 租价 售价 东1时区 0.7元/㎡/天 均3700元/㎡ 中南博远大厦 0.8元/㎡/天 均 5400元/㎡ 铭诚国际 0.8元/㎡/天 均 5060元/㎡ 融程国际 名汇达 0.9元/㎡/天 均 5204元/㎡ 由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未形成一个完整的体系。总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需要也越加旺盛，加上芙蓉区块已形成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价格还有一个上升的空间。经历2009年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都已经上涨。 （三）高端写字楼调查 1、租金水平 写字楼 租价 售价 入驻率 亚大时代 2元/㎡/天 / 95%（只租不卖） 中天广场 3.6元/㎡/天 起12000元/㎡ 50% 中隆国际 1.8元/㎡/天 起 5000元/㎡ 98% 平和堂 3 元/㎡/天 均 5380元/㎡ 90% 文化大厦 1.8元/㎡/天 起6100元/㎡ 80% 标志长沙商务中心 1.5元/㎡/天 均 5700元/㎡ 90% 顺天财富中心 1.8元/㎡/天 均4800元/㎡ 90% 佳天国际新城 1.8元/㎡/天 均4350元/㎡ 90% 定王大厦 1.5元/㎡/天 均6100元/㎡ 80% 新世纪大厦 1.5元/㎡/天 / 80% 金源大酒店 2.8元/㎡/天 / 99% 天玺大酒店 2.6元/㎡/天 / 90% 标志长沙商务中心 1.5元/㎡/天 均 8000元/㎡ 99%（装修中） CTA财富中心 1.5元/㎡/天 均 4600元/㎡ 80% 2、附加服务 目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店服务、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁服务、设备维修养护、行李寄存等软件服务。同时，将餐饮、金融服务、健身、咖啡生活等软性服务引入办公区间，除为入驻企业提供舒适高档的环境以外，还能实现其快捷的工作效率。如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等项目，附加服务比较到位。 一般说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。长沙市高端写字楼周边的配套设施杂乱无序、档次较低也是导致其在软件服务水平一直上不去的重要原因。 3、入驻率分析 写字楼 入驻率 亚大时代 95%（只租不卖） 中天广场 50% 中隆国际 98% 平和堂 90% 文化大厦 90% 惟一星城国际 90% 顺天财富中心 90% 佳天国际新城 90% 定王大厦 80% 新世纪大厦 80% 佳天国际新城 60% 金源大酒店 99% 天玺大酒店 90% 从上表可以得出结论，由于长沙近几年自身经济发展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业（酒店、地产、网络科技行业等）进驻长沙，使得长沙