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上海外滩土地价值将超5000亿 最贵地王群或出笼 2009年12月03日 00:0021世纪经济报道本报记者 田新杰 上海报道 中国内地最贵的可供应土地在哪里？上海外滩。如今，这个地王成群区域的土地闸门正在徐徐打开。 11月30日，曾经创下国内土地单价记录的黄浦区163街坊地块“二次出让”信息发布会如期举行。据出让方透露的价格信息，该地块出让的楼板价将在4万元/平方米以上；与此同时，上海外滩国际金融服务中心8-1地块也已正式推出，“预申请报价不得低于90亿元”。 12月1日，本报从上海市黄浦区规划和土地管理局了解到，“外滩金融集聚带已经正式进入土地推介出让阶段，163地块和8-1地块是这个区域最先推出的两幅土地。” 业内已经充分感受到了外滩金融集聚带土地开闸带来的“地王气息”：163地块将成为中国内地单价地王，而8-1地块也已基本锁定中国内地的总价地王。头两块地牛刀小试，外滩金融集聚带就已获得两顶“桂冠”。 一位参加了上述土地信息发布会的知名地产商人士大致估算，外滩金融集聚带面积2.6平方公里，以该区域相对非核心位置的163地块每平方米土地20万元出让底价测算，整个区域的土地价值将超过5000亿元。 黄浦区规土局有关人士告诉本报，外滩金融集聚带的土地将在“十二五”期间基本完成出让，十年基本建成。 这个中国土地出让史上迄今最贵的土地盛宴，将给上海乃至整个中国土地市场和房地产市场带来怎样的冲击，没有现成的案例可供预测。 地王成群 从已经进入出让程序的“准单价地王”163地块和“准总价地王”8-1地块，可以窥见外滩金融集聚带在土地层面的巨大冲击力。 黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端，占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，土地性质为商业、办公、金融保险等综合用地。这块业内耳熟能详的宝地，曾在2007年拍出了44亿总价、6.7万元/平方米楼面地价，但次年被退回，命运多舛。即便出让方在11月30日信息会上透露的估价约26亿―30亿元有所缩水，但二次出让其全国单价地王的地位丝毫没有动摇。 和第一次比较失败的出让相比，一个值得注意的细节变化是，163地块此次是作为整个外滩金融集聚带中的首幅土地推出的，而两年前则没有这样的身份。黄浦区规土局有关人士证实，该地块今后的开发和物业经营等各方面，也将享受整个区域的照顾政策。 首次露面的8-1地块，超高的总价令其更显神秘。资料显示，外滩国际金融服务中心(8-1)地块位于老外滩南端的中山东二路东门路，总用地面积约5.73万平方米，除部门公共配套外，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地块总建筑面积达37万平方米。 据11月中旬土地出让方在地块信息发布会上披露的预计底价在90亿—100亿元，预申请报价则不得低于90亿元，如此起拍楼板价也超过3万元／平方米。地块将于今年12月中旬正式公告推出，明年1月前后招投标。 “推出这两幅土地，其中一幅还是业内比较熟悉的老面孔，政府方面显然有比较明显对市场的试探意图。”据一位接近政府层面的知情人士透露。 这一说法，本报记者以投资者身份从黄浦区规土局方面也得到了相应证实。该局人士透露，在近半年内，外滩金融集聚区正式推出的土地仅这两幅，但同时在运作推出的地块众多，包括计划明年将推出的新和平地块、596地块，明后年内将推出的复兴地块、董家渡13及15号地块。 上述知情人士指出，其中董家渡两幅地块体量更大，而随着整个外滩区域交通市政配套逐步完善，地块也将进一步增值，可以说，这里即将出让的每一幅地块都是“地王级别”的。 与地王地块出让“配套”的自然是地产大鳄云集。本报记者了解到，仅在8-1地块的信息发布会现场，就有包括新鸿基、和黄、仁恒、丽丰控股[0.29 5.46%]、上海置业、爱美高、绿地、复地等海内外的巨头亮相。 外滩源“升级版”？ “为什么地王成群？除了极具历史底蕴的外滩具有绝版地段和稀缺性外，上海两个中心地位确立，打开了外滩金融集聚带未来发展的广阔空间。”沪上某知名土地研究机构分析师简单概括。 据上海市黄浦区区长周伟对外的描述，外滩金融集聚带主要由两部分组成，第一部分是原上海CBD地区的重要组成部分外滩金融街[0.00 0.00% 股吧]；第二部分是现在称为“南外滩”的新开河到南浦大桥之间的沿黄浦江地带。整个区域沿黄浦江沿江岸线4.8公里长、面积2.6平方公里。 多位上海政府层面的知情人士告诉本报记者，黄浦江边，尤其是浦西老外滩区域，早在2005年时，就已经形成了浦西外滩沿岸分三段不同风格的开发战略。 而在许多人眼中，如今的外滩金融集聚带很大程度上就是外滩源的“升级版”。 当年以吸引国际大鳄为目标之一的外滩源项目，举世瞩目，但由于种种原因，进展缓慢，其中一大阻碍就出在土地环节。 本报从黄浦区规土局获悉，外滩源属于外滩