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英 伦 花 谷 项 目 开 发 整 体 方 案 昊业房地产服务机构 2008年9月16日 项目开发整体方案 行业风险分析 本案以风险分析入手畅述，目的是清醒的认识到地产项目进入一个非常时期已是不争的实事。本案将客观作出分析，规避投资风险。 宏观经济风险 地产行业无可争议进入了控则死放则乱的行业怪圈。与其它行业一样，奥运利好题材被群众过份放大，而奥运前期，大家期待的利好政策并未出台，反而因为物价上涨过快而导致中央出手管控。楼价与股价这两大经济指标立刻双双回落。 长期的以内需拉动经济的确起到了带动GDP飞速增长的作用，但长此以往，内需是否会转化为内耗？行成沉重经济负担？特别是房地产业在近2-3年的飞速发展，城市得以改头换面，经济外向一片大好，但背后隐藏的是造成巨大的资源烂费。 人民币升值、庞大的外汇储备，都是沉重的经济包袱。 综上所述，下以步的国家经济走势，难显其究。 市场风险 1、2002年，是本轮地产热涨潮元年，主要得益于三大因素： 一是98年停止货币分房后的客户沉淀； 二是02年公务员加薪，家庭收入的30-40%足以在当时按揭一套130平米左右的住房，换房潮爆发； 三是个人信贷因其收益高风险小受到银行重视，鼓利政策相续出台。 2、2006-2007年是地产行业的丰收年： 一是从前的钢性需求客户在购房换房过程中尝到甜头，无意中得到收益，因此形成投资热潮。大量软性需求投资充斥到行业中来； 二是大量资金潮、人潮向发达地区和城市集中，奥运经济凸显； 三是银行利率较低，股市红火。 3、2008年可能是房地产行业的拐点年： 一是银行不断加息和房价的飞速上涨已超出很多购房中坚力量的承受范围，贷款购房将直接影响到他们的生活品质； 投资型客户除小户型在出租市场有微利可图外，“房耗子”的操作空间已基本没有了； 政策风险 这里仅以昆明为例：在06、07年市场最火的两年，昆明因二环路内只拆不建等因素造成规划报建难之又难，因此这两年的黄金发展期昆明发展滞后。而“仇和新政”开始后，大量楼盘规划公示出来，这里最主要的两大块要特别关注： 1、8.31用地——这类用地特点是地价成本低，量非常大，但当时大多办的商业用地，因此迟迟没有推出楼盘，随着政策变化，这类土地会很快冲出来； 2、城中村——这是昆明地产业的大事，近几年，城中村改造将集中放量一大批高密度住宅楼盘。 3、招商项目——某某商会、某某材团，动则圈地数千亩，呈贡新区、安宁新区，“仇和新政”下，城市发展立刻加速。但不知人口发展能否跟得上这样的速度。 总结来看，房子会更多，购房者会略为减少；房价在涨，购房能力在降低。房地产行业的风险的确在增加。而本案的着眼点重心是通过合理操作，规避风险问题。其手段是：按65%-30%-5%的比例落实各阶段工作任务。把整个操作流程按不同工作目的来分解控制。（详解在后“解决方案”） 市场机遇分析 在房地产市场风险凸显的同时，我们看到，有钢性需求的购房客仍然存在，其中有外来迁居人员、新成家年青人、毕业大学生等等。而从钢性需求和软性投资型客户来分析，也就是适用性和投资性的区别。市场风险突显的今天来看，楼盘定位于功能性宜居住宅更切实际。 第一关注人群：70后80初是人口增长高发年，此时正是这批人群置业期，而他们父母很多已家业殷实，有能力助其购业； 第二关注人群：地州干部或有产阶层有很大部分有意迁家省会城市，这将有助于子女前途； 本案后述一系列推广方案将以规避风险为核心，把握机会为重点，定制展开。 区域市场研究 近期公示的规划报建和在销楼盘有一大特点：高密度住宅区偏多，主要以高层、小高层为住。大多是同质同类房型。 高新区房地产开发一直较北市区、南市区都要差一些，因此市政生活配套也较差。区内发展往年以企业入驻为主。高新区最早的红塔花园、英茂花园等现在看来都显老态了。之后几个零星楼盘市场表现业不尽如人意，如西秀园、昌源花源、新知花园等，在当时都较市价低很多。美丽新世界、百大国际花园等几个稍大楼盘也仍沿续低价路线。嘉纳小镇和桂碧园才稍有起色，但房价较北市区和南市区来看仍然偏低。现在值得关注的是一红铂金公布的价格是5300元，超出金色俊园，有些意外，但不知是否有其他原因。目前直接的竞争对手是经典地产在海源路的楼盘和朝花西拾，特别是后者，定价在3000多元，区域价格冲击不小。而经典地产甲壳城市的教训估计本次的定价策略也会更客观一些。 高新区配套相对稍显薄弱，而房屋出租价格也较低，后期发展空间又受限较大，总的来说，难以在短期内让购房者看到很好的发展前景，因此，只有完善自身产品、提高竞争力才是争取市场主动的唯一出路。而分析对手，解析市场来看，有针对的别于其他对手，避开同质同类产品，等于在市场竞争起步阶段来避开对手，争取主动。 解决方案概述 65%-30%-5%策略 本案中心点是“65%