117716_房地产成本控制讲座.pptVIP

康 灿  房地产企业全成本管理 环顾一下我们的行业与环境 房地产新政与地产宏观大势 资源竞争 资本竞争 管理竞争 再看看我们的运营。。。 房地产开发项目成本结构在变化---- 土地成本 建造成本 财务成本 管理成本 发展计划、开发速度对成本的影响（对市场的把握） 引伸的二个话题 品牌的内涵？ 项目定位—成本型 OR 产品型？ 非标准答案 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等） 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。 典型城市：一线城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等 我司典型项目：天津中惠熙元广场项目 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。 典型城市：二、三线城市，如东莞、长沙、武汉等 我司典型项目：阳江沁林山庄项目 让我们来讨论一下。。。 “清单招标”控制成本的优势 工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施； 工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本； 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证； 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； 工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。 坚持工程招标低价中标的原则 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。 工程招标后是否还需要砍价 工程招标，低价中标，不再砍价。 工程招标，定标后继续砍价，低中求低。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握度还是不够。 几个提醒： A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影响？ B、我们有没有能力去侃价？ C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？ 地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 “低价中标，不再砍价”的优缺点 优点： 有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息 ； 有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信 ； 有利于简化我们的内部管理 ； 工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ； 缺点： 发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正 ； 合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响“低价中标”的具体操作 。 开标后继续杀价的优缺点 优点： 招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在后续工作中弥补 ； 发现价格不合理，可以在后续工作中完善 ； 在某一个项目的某些分部工程上可能可以砍到一个低价 ； 缺点： 承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报出实价； 工程招标的透明度无法保证 ； 工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间比较长，这对于大规模开发是很不利的 ； 工程招标过程复杂，或在一些合同细节上纠缠不清。 采招阶段成本控制的难点 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。 讨 论。。。 一谈设计变更 面对现实：无法解决房地产项目的“三边工程”性质，就无