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经营城市 ·175· 关于青岛市经营城市状况的分析报告 李守亮 徐成钊 (青岛紫文金簸策翔莴限公褥) 城市作为我圈社会主义现代化建设的载体和主导力量，在全面建设小康社会中肩负着十分重 大的责任。青岛市第九次党代会将“经营城市”确定为青岛市“构筑特色鲜明的现代化阑际大城 市框架”的七个原则之一，坚定了青岛市经营城市的步伐。 本文遴过总结现有理论。尝试建立一套经营城帝状况的分析体系。以该体系佟为依据，对鸯 岛市的城市经营情况进行了分析，针对问题提出了相关的建议。 1状况分析的依据与方式 1．I经营城市的相关概念 经营城市，就是从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资源、 人文资源等进行优化整合和市场化、社会化运裁。经营城市的核心是确保城市资源的保值增值。 经营城市的主体是城市政府。经营城市的内在调节机制是：竞争机制、价格机制和供求机制。经 营城市的溅则是增值性与公共性。 1．2经营城市状况分析体系 苏瑷春懿经营城市褶关理论为基础，按照系统、实孀原则，创建调查分析体系，评价经营城 市现状。 经营城市状况评价系统怒一项复杂的系统王程。在经薷城市过程串，城帝政府担当代理人身 份。是整个城市经营系统的动力源。城市经营的整个过程，实际上就是城市政府资源与城市中的 有形资产和无形资产不断发生作用的过程，确保增值性与公共性是经营城市基本的效果要求。我 们从技术层藏看经营城市。将城市中的各种资源进行结构化抽象，提出几个可以代表一个城市经 营水平的要素，对其经营与管理的状况一一进行分析。力图通过对这几个基本要素的经薷与管理 的水平分析，反映该城枣的经营水平。 基于上述考虑，结合国内已有的研究成果，在反复论证的基础上，·我们将能最大限度反映经 营城枣水平的要素确定为以下五种；一是土地资产的经营冬管理状况；二是翥欢公愿行监的枣场 化程度；三是城市建设的投融资体制建立状况；四是城市无形资产的运作状况；五是城市经营的 体制性障碍突破状况。穰瞬受，这五种要素的提出具有极强姆时阚性符征。笔者认为，对予处在 经济快速增长、规模逐渐扩大的城市来讲，这一简明扼要的分析体系更为适合。 1．3调研工作 本次调研分析从城市资源经营的增值性出发，兼顾公共性要求，以能否遵守价值规律为评价 标准，以分析城市政府行为为主要内容。调研形式为案头数据分析、政府相关职能部门和专家访 谈。 2青岛城市经营现状分析 我们按照上述体系对青菇的城市经营状况进行分析，分析的重点侧重于经营城市主要存在的 ．176· 科技创新尊提升城市核心竞争力 湖题方面。 2．1土地资产的缀营与管理状况 土缝是城枣最大懿资源，楚蠛帝资漂譬城市发展靛载露。无论城市规模的变魂逐是经济总爨 的增长，最终都要通过城市土地利用的规模、密度和结构来驻示。城市竞争力的衡缴也最点接地 葳获在壤嘉±建总俸徐装豹赢低之上。经蓉城市首先必须璃好城书鏊有主邈资零运蓉，从褥实现 攫个社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。在实际操作过程中，城市政府应当垄断城市 一级市场，簸控土地市场，遥过实符政府规划、_主地储备、计鲻供应、招标抬卖出让的运作和交 崧摸式，防止土地资产流失，推行“净地熊让”，提嵩土地价值。 青岛市程城市士地资产经稽与管理方两还存在以下的主要问题： 一是骞发缝一鳃主她谴螯麟度潞来到馕，城毒致麝难苏实囊对±她一缀露场懿鍪瑟。墓蓠， 还有部分经谶性土地仍实行原来的由用地单位提出申请的办法，某些区域的土地供殿仍以“协议 斑让”为主，部分企事鼗单谴仍存在改变±翘用途、籀裔零l资率随意毒诡±地、浚她顶事、司法 处置土地等行为。这些行为不仪使±地的增值性收益发生流失，违背国家的樱关政策，也与经慧 城市的要求背道丽弛。 二是城寮援划力量薄弱，规越行涛滞嚣，影獍土缒骞诗期、宥步骤地进稽舞发。实际操作过 程中，部分土地按生地低价出让，出让后再进行基础设施等配套建设，城市政府难获土地增值盾 鹃高额剃满。 ·三是土地储备资金运转困难。青岛市土地储餐中心建立时，仅有市财政拨付的土地储备周转 汝金2000万元；现行的融资形式主要以锻行贷款秀圭，贷款压力太，稠惠成本高；理有瀚土