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禹来：详谈商业地产产品的发展趋势 作者：佚名 来源：焦点房地产网 gz.focus.cn 禹来：我演讲的题目是商业地产产品的发展趋势。这里特别注重研究产品，有两个原因，第一个原因 是大家知道天贸集团开发的天河城是比较成功的，而且是中国大陆最早的购物中心，从1992 年起， 天河城就引进了购物中心的概念，最近我们进行第二个概念的开发，就是天河城购物中心的东塔写字 楼项目即将建成，目前已经建成了30 层，总高是45 层，同时西塔有一个酒店是6 万平方米，东塔是 9 万平方米，我们也将投入建设。在此西塔进行了国际招标，第一轮招聘的是一个美国的公司，要求 他招聘四个亚洲和四个欧美的公司，最后他给我们挑选了八个公司，目前我们选择了一家，进行了长 达一年的谈判，他们负责管理我们的酒店，我们负责建设。在谈判过程中，作为管理机构或者业主之 间合作的程度是多少的艰难，对双方的实力和理念的要求是多少的高。我们谈判的合同有四份合同， 共300 多页。 现在的商业地产有三个产品，一个是购物中心、写字楼、酒店。三种恰好我们采取不同的模式，购 物中心是我们自己开发、自己管理和经营，我们自己进行扩张。 第二个产品是写字楼，写字楼最近是自己管理，我们一村也不卖。 第三个产品酒店，是由别人管理。所以我要研究商业地产的产品，我所带的研究生经常问我一个问 题，商业地产和购物中心都很热，他们就问我，究竟什么是商业地产，我查阅了很多的资料也和同行 的专家谈论过，大家对商业地产业没有特定的概念。 作为一个有发展前途的商业地产商，对商业地产的定义和我们作从事的事情要明确，按照市场学的 一般规律我们应该从产品开始研究。 我首先要讲的是商业地产的产品特征，在任何一个市场学的书上可以看到，说到一个产品的时候包 括四个层次，就是核心产品，形式产品，延伸产品和潜在产品。 核心产品是指产品真正能够为消费者提供的利益和价值。大家购买电视机得到的并不是电视机的实 物，而是得到电视机的功能。 形式产品就是电视机的包装，电视机的外型和包装等等。 延伸产品就是在核心产品和形式产品外提供的服务项目，例如电视机的送货上门、保修等都是延伸 产品的范畴。 潜在产品就是与现在的产品相关的未来可以发展的产品，例如电视机发展到现在的液晶，或者说是 电视机和DVD 的结合体。 在这个概念中我们可以容易的知道，我在天贸集团不长的时间，我问下面的物业管理公司、百货公 司，天贸集团的核心产品是什么？很多人答不上来，我说这么多年大家都没有清醒的认识，我们如何 做好自己的企业，我们如何在行业中成为重要的企业。同样是这个问题，在座的各位可以共同的探讨 一下，商业核心产品是什么？ 很多人说天河城的主导产品就是天河城的建筑物，除非我是建筑商，我提供房屋，卖给管理者，我 的产品就是建筑物，商业地产的核心产品是提供商业服务。一个购物中心提供的是购物中心的整体服 务，如果是一个百货公司提供的是零售服务，酒店提供的是酒店的相关服务，并不是酒店的建筑物和 购物中心本身，这是市场学的定义。形式产品就是酒店的外观。延伸产品就是为商业服务提供的服务， 我们集团提供的服务就是延伸产品。 商业地产的潜在产品就是创新的产品，我们现在将天河城叫做天MALL ，就是一个城市的中心MAL L 。10 月份我们即将开业的虎门天河城就是新的购物中心，经营特点和管理方式都有明确的定义，理 论基础是什么？它的经营特点是主力区的概念。管理的特点是一站式的服务，主力店的特点是组合零 售，我们推出了一个新的销售模式。我们的天河城延伸出TMALL 的概念。 我和国外的朋友探讨过地产的概念，在国外上是这样分类的：一类是住宅、公益、商业、综合地产。 国外和国内是不同的，他们的专业分工是非常细致的，中国这样一翁风的国商业地产或者是搞住宅地 产，这种情况在国外是比较少的。根据国外的分类大致上可以看得出来，国外的商业地产是指你的建 筑物是商业用途就是商业地产。他们的基本概念与我们不同的是，国外的商业地产很少是卖的，或者 卖完了以后在租回来，当然国外的金融手段是比较多的。根据国内的情况，对商业地产进行定义。 商业地产是指以商业整体服务为核心产品的地产。关于商业地产我们进行了分类：一、酒店类、二 零售类。 零售类是指国家标准的，零售业态的分类。这个标准的编号是GBT18106，我跟很多行内的人士谈 过这个问题，很少有人知道，这个标准。也很少有人回答得出在中国的国家标准中零售业分多少类， 这是商业地产的悲哀，我现在正在写一篇文章就是商业地产的业态选择。我跟很多的开发商合