2009年上海市房地产市场和房地产金融形势分析报告.docVIP

2009年上海市房地产市场和房地产金融形势分析报告 中国人民银行上海总部调查统计研究部调研组 2009年，在国家应对金融危机一揽子经济政策作用下，上海房地产市场显著升温。房地产销售增长迅猛，房价回升并持续走高。土地市场交易活跃，地价不断创出新高。房地产贷款出现较快增长，房地产信贷资产质量稳定。当前，房地产调控政策已发生变化，房地产市场预期有所转变，短期内供求关系可能趋于宽松。 一、上海市房地产市场运行情况 （一）房地产开发投资企稳回升，但投资占比仍处历史低位。2009年，上海市房地产开发投资自7月份起逐步回升，全年共完成投资1464.18亿元，同比增长7.1％，增幅同比提高2.6个百分点；其中住宅投资918.68亿元，同比增长8.9％，增幅同比上升8.2个百分点。全年房地产开发投资增幅低于固定资产投资增幅2.1个百分点，房地产投资占比（房地产投资/全社会固定资产投资）继续下降至27.8％，为2003年以来最低水平。 图 1 上海市房地产开发投资增长情况 （二）商品房建设规模缩小，相关指标全面下降。2009年，上海市商品房在建规模有所缩小并主要分布于外环及以外区域，商品房竣工面积也继续下降，市场供给总体偏紧。全年商品房施工面积和新开工面积分别为996.16万平方米和2490.63万平方米，同比分别下降4.1和3.7个百分点；其中商品住宅施工面积和新开工面积同比分别下降4.7和2.3个百分点。竣工面积自2008年4月起连续下降，全年商品房竣工面积为2104.98万平方米，同比下降15％，其中住宅竣工面积同比下降达14.4％。 （三）房地产市场需求旺盛，住房交易量增长迅猛。2009年，在国家应对金融危机一揽子经济政策作用下，住房成交量出现爆发式增长。全年上海市新建商品房和存量房销售面积分别为3372.45万平方米和2809万平方米，同比分别增长46.9％和99％。其中新建商品住房和存量住房销售面积分别为2928万平方米和2491万平方米，同比分别增长48.9％和125％。年末，商品住房空置面积降至461万平方米，同比下降7.8％。住房成交大幅增长的原因是多方面的，既有政策刺激等行业外部因素，也有2008年房价下跌导致购房推迟等行业自身因素，此外通胀预期形成的投资性购房需求的增加也是重要原因。 图 2 上海市住房交易量及住房空置面积变动情况 （四）住房价格持续走高。随着住房交易的持续活跃，市场供求关系再度趋于紧张，房价出现快速上涨并普遍创出历史新高。住房价格指数月度环比数据显示，住房价格涨幅于3月份止跌回升后加速上行，8、9月份涨幅有所放缓，10月份再次跳跃式上升。12月份，新建住房和二手住房销售价格环比分别上涨1.4％和1.6％，涨幅分别比9月份扩大0.7和1.3个百分点。 图 3 上海市住房交易价格指数变动趋势 二、上海市房地产金融运行情况 2009年末，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额为7058.81亿元，同比增长28.1％，增幅同比上升20.8个百分点；全年房地产贷款增加1529.84亿元，同比多增1398.3亿元。 （一）房地产信贷集中度提高，个人住房贷款占比上升。2009年末，中资商业银行人民币房地产贷款余额占各项贷款的比重为29.2％，较上年回升0.2个百分点；房地产贷款本年新增占各项贷款新增额的比重升至30.7％，较上年回升25个百分点。2009年，个人住房贷款新增额占房地产贷款新增额的比重由2007年的43.6％升至65.2％，房地产开发贷款占比降至32.7％。 图 4 上海市房地产贷款余额占比 （二）个人住房贷款大幅增长，房地产开发贷款投放力度加大。2009年，购房者贷款意愿回升，全市住宅交易的个人住房贷款依存度升至28.9％，同比上升3.9个百分点。受住房销售拉动，个人住房贷款出现强劲增势。年末，中资商业银行人民币个人住房贷款余额为3912.81亿元，同比增长34.2％，当年新增955.79 亿元，为2008年的16.5倍。个人住房贷款新增额中，二手房贷款占比超过60％。2009年个人住房贷款发放额中用于支持购买90平方米以下住房的 占比接近40％。 图 5 上海市个人住房贷款月度新增额变动情况 房地产开发贷款投放力度明显加大。年末，中资商业银行人民币房地产开发贷款余额为2527.19亿元，同比增长26.4％，同比上升26.6个百分点，全年贷款新增近500亿元。其中商业用房开发贷款和土地储备机构贷款增长突出，同比分别增长45.8％和34.2％，住房开发贷款增长相对较慢，同比增幅为15.3％。2009年，中资商业银行对保障性住房建设的支持力度明显加大，经济适用住房开发贷款余额为53.16亿元，同比增长104.4％。 （三）个人住房贷款抵借比上升，贷款利率下浮比例显著升高。由于房贷利率处于历史低位且资本