金地集团项目投资决策成果标准.doc

质量管理体系作业指导书 文件编号 ZB-YX-Z02 版 本 号 1.0 生效日期 金地集团 项目投资决策评审报告成果标准 (盖控制专用章处) 修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期 I II III IV V 起 草 职 务 日 期 2 审 核 职 务 日 期 签 发 职 务 日 期 项目投资决策评审报告成果标准 报告编制内容结构： 项目投资决策评审报告 1、封面：反映项目的名称、编制人、报告编写时间 2、摘要：项目概要简表，项目简介，项目城市板块及项目细分市场概要，项目产品、客户、价格定位概要，项目建设进度安排，项目成本及收益水平，项目综合评价等。 3、目录 4、正文 （1）项目总论 （2）项目风险及建议 （3）城市板块及项目细分市场分析 （4）项目市场与产品定位 （5）项目分期开发计划 （6）项目销售进度计划及分期售价 （7）项目收益测算 （8）项目敏感性分析 5、结论及建议 6、附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料、法律意见书等 7、设计及成本方面的成果标准见设计和成本标准的文件。 成果标准 项目摘要简表 序号 项目 数值 页码 1 占地面积 见xx页 2 容积率 见xx页 3 建筑面积 见xx页 4 物业类型 住宅 见xx页 5 商业 见xx页 6 其他配套 见xx页 7 项目工程投资总额（万元） 见xx页 8 建安成本估算（万元） 见xx页 9 项目开发周期（天） 见xx页 10 月均去化速度（套/月） 见xx页 11 销售收入预测（万元） 见xx页 12 销售净利润率（％） 见xx页 13 IRR（％） 见xx页 14 IRR（%）（计财务费用） 见xx页 15 LV—IRR（％） 见xx页 项目总论 规定动作： （1）把握项目总体概况 （2）了解项目背景 标准见附件一：项目概况及项目背景 项目风险及建议 规定动作： （1）对项目潜在风险进行列示和分析，具体包括项目法律风险、拆迁风险、高压线风险、地下管线风险、地下埋藏物风险等 （2）对项目风险的规避提出建议 标准见：附件二、项目风险分析及建议 城市板块及项目细分市场分析 细分市场供需分析 分析深度要求： 阐明市场供给情况、市场需求情况和市场竞争情况，寻找项目的市场机会 针对某细分市场：需分析该细分市场的供需发展趋势 主要竞争对手分析 分析深度要求： 分析竞争片区的供给特征和需求特征 判断项目未来的竞争态势 板块及细分市场客户分析 分析深度要求：在上述锁定竞争区域分析的基础上，通过对可能客户群的锁定，达到竞争优势的建立。 标准见：附件三、城市板块及项目细分房地产市场分析 项目市场与产品定位 规定动作： （1）项目SWOT分析及竞争策略 分析深度要求： 对如何强化优势，把握机会,如何规避劣势，化解威胁制定竞争策略 （2）根据市场确定产品的客户定位、产品定位和商业及配套定位 标准见：附件四、项目市场与产品定位 项目分期开发计划 规定动作： （1）项目分期示意图 （2）确定开发进度计划 标准见：附件五、项目开发进度计划表 项目销售进度及分期售价的确定 规定动作： （1）预测项目销售进度并在此基础上编制项目销售进度计划表 （2）运用市场比较法确定当前时点的销售均价，在当前均价的基础上确定分期价格 标准见：附件六、项目销售进度计划 附件七、项目分期售价的确定 项目收益测算 规定动作： （1）介绍项目总体利润情况、项目现金流量安排情况、项目资金来源与筹措方案设计、项目经济效益评价。 （2）建立项目经济分析表。要求以Microsoft－Excel表格形式提供，应包括以下两张电子表格： 项目利润测算表 项目现金流量表 标准见：附件八、项目投资与收益估算 注：1、集团考察项目经济性时会将项目销售净利润率、项目全投资IRR两个指标作为决策主指标、同时会将项目含财务费用全投资IRR及项目LV—IRR作为辅助决策指标，子公司需在上报项目投资决策报告时一并提交以上数据作为决策依据； 2、以上数据均需摘自集团统一的经济测算表，以统一评价口径。 3、项目全投资IRR是不考虑资金来源前提下依据项目现金流量表所测算出来的项目收益；含财务费用全投资IRR是假设在全投资现金流量表基础上考虑财务费用支付所测算的项目收益；LV