XXX市房地产开发项目营销策划招标报告.ppt

物 料 产品展示 场地营销 展示媒体 物料媒体 主流媒体 大众媒体 小众媒体 建筑 园林 街区 材料 设施 配套 售楼处 样板房 围墙 社区广告 导示系统 道旗 DM 海报 业主咨询 形象楼书 产品楼书 户型手册 CF片 沙盘 模型 看板 其他物料 　媒体策略总攻略图 报纸媒体 户外媒体 电视媒体 DM直邮 事件营销组织 产品推荐会 网络 电台 杂志 电话 短信 展架 车身广告 凡事皆广告，一切可传播 媒体策略 媒体策略的总体原则： 1、对成都客群：为在成都树立本项目品质、档次较高的形象，扩大本项目的知名度，引起成都人关注，因此宣传方式以报纸广告为主和户外广告为主，电视广告为辅； 2、对温江客群：因为温江城区较小，人口集中，口传效果明显，所以以车身、路牌、公关活动、礼品发放等形式就可满足对项目知名度、品牌形象、品质的宣传。 造势期 开盘强销期 持销期 少、显性 多、隐性 营销费用 推广主题 营销活动 推广渠道 营销费用 强——弱 渗透式营销 推广渠道 少——多——少 推广主题 显性——隐性 营销活动 少——多 整体的媒体策略——渗透式营销 媒体具体建议 主要选择《成都商报》和《华西都市报》。 其作用在于在大众群体中建立足够的知名度，有利于潜在的目标客 户对本项目的心理认可，竖立项目形象； 在这种媒介上主要以硬广告，即“平面形象广告”和新闻缮稿，即软 广告两种作为主要的宣传方式。 报纸媒体 户外广告 包含本案的LOGO，项目的整体形象，以及售楼部电话等。 户外广告也是竖立项目形象的高举高打的阵地。 电视广告 电视广告主要运用于项目销售的稳定期，以一种更直观和强视觉冲击力的效果使项目的形象深入人心，同时在电视媒体的选择上要选择收视率较高，受众人群较符合本项目目标客户群的栏目和电视台。 车身广告 公交站牌及车身广告覆盖范围广，信息到达率高，反映效果良好。 不同阶段覆盖渗透各个方位，推广前期覆盖项目周边，推广后期渗透城西方位。 网络媒体 制作项目网站，针对年轻上网群体发布项目形象、调性、项目详细特征、户型信息、销售信息 浮标广告、论坛炒作等。 现场导视系统 围墙、楼体、售楼处包装，主要作为现场接待导示，传达项目形象、调性。 其他媒体 短信群发 客户定向邮寄 酒吧、咖啡厅资料摆放 第二部分 营销策划 产品分析 项目整体定位 总体营销策略 推广策略 媒体策略 价格策略 其他建议 利用外展场宣传推广，大量储客； 城西片区大规模巡展； 媒体全城覆盖； 高频率、各种规模的SP活动； 卖场包装、氛围营造； 项目其他建议——保证项目旺销的重要手段 本案的整体价格策略（第一期） 整体价格策略：采用低开高走的价格策略； 整体价格调性：高于第二集团，在第一集团中，有相对的性价比优势，实现项目的快速消化； 价格制定：根据上部分价格定位，本项目的预计均价在4600元/平米； 本案价格策略 结合项目较为高端的入市形象，创造巨大的性价比口碑，迅速预热市场，达到快速的聚集人气的作用，迅速的实现蓄客目标。 以４２００元／平米的价格进行市场试探； 蓄水期价格策略——价格抛低球，引爆市场； 第一批价格策略——价格促销策略，价格试探策略； 价格促销策略： 由于该阶段为项目的开盘期，需要一定的特惠金额进行优惠。采取促销原则的策略，即把促销的特惠金额全部加入原价的表价里，价格的增长并不受已去化单位的影响。同时，为后期的调价做好铺垫工作，后期的价格上涨为理所当然。 价格控制策略：项目蓄水期，不停的进行小幅度的价格上调，刺探客户的真实心理价位．第一批物业开盘时，将价格上涨到４３００元／平米，为项目的实际成交价格； 第一批引爆售价 在4300元／㎡左右 高性价比产品，项目 极具竞争力 打压式竞争 强势聚焦市场 现金流保障 项目快速去化 强势启动市场 项目的整体价格策略 项目的整体价格策略 第二批次由于有大量的套二和套三户型，是价格上涨的主要推动力； 第三批次物业价格由于第二批次已成功冲破峰值４５００元／平米，上调至４７００元客户易于接受； 第四批次物业，是本案经典楼王．由于相隔已隔项目入市时间较长，自然价格的上涨结合本身的项目优势，可实现价格的顺利上调； 第二部分 营销策划 产品分析 项目整体定位 总体营销策略 推广策略 媒体策略 价格策略 其他建议 序 我们所面对的： 1、是一处已经被成都人认可的品质生态居住区，是未来成都城市的副中心，是正在成型的“外光华新城”。 2、是成都竞争最激烈的地产格斗场，是一个有着15个项目同时在线开发的地产热点片区。 3、是国内一线地产商（万科、和黄）和成都第一阵营地产商(仁和、蓝光）