房地产市场中政府与房地产商的行为博弈分析.pdfVIP

第 22 卷第 1 期 湖 　北 　工 　业 　大 　学 　学 　报 2007 年 02 月 Vol . 22 No. 1 　Journal of Hubei University of Technology Feb. 2007 [文章编号] 1003 - 4684 (2007) 0 10 10 104 房地产市场中政府与房地产商的行为博弈分析 陶　 , 李永红 , 吴 　桢 (华中师范大学数统学院 , 湖北 武汉 430079) [摘 　要] 从政府与房地产商的角度切入 ,探讨了如何使两方面的利益获得最大化问题. 运用不完全信息动态 博弈模型 ,对房地产市场中的政府与房地产商之间的动态博弈过程进行分析 ,论证了通过政策引导房价走势 的办法并不可行. [ 关键词] 房地产市场 ; 政府 ; 房地产商 ; 不完全信息动态博弈 [ 中图分类号] F293 . 35 [文献标识码] : A 选择. 而政府在开发商做出行为决策且对市场产生 1 　假设 影响之前是无法得到这一信息的 ,因而在这一点上 , 政府的信息也是不完全的. 为方便分析 ,先做以下假设[ 1 ] . ) ( ) 1 假设政策效应博弈的参与者为政府 G 和房 2 　模型的建立 ( ) 地产开发商 D ;政府在政策效应信号博弈中占据 主导地位 ,其出台的相关政策可以使市场发生逆转 该博弈的扩展式见图 1. 或加强房价上涨和下跌的趋势. 但是 , 由于政府出台 政策后需要房地产商改变自己的行动策略使房价发 生波动以实现政策效应. 因此 ,政策效应能否发挥作 用直接取决于房地产商对政策的认同程度. 房地产 开发商的反馈行为是政府政策调控的重要信息. 2) 政府的决策 目标是多重的 ,不仅使更多的居 民能够拥有自己产权的住房 ,还需要维护房地产市 场平稳有序发展 ,保护消费者与房产商的利益 ,促进 房地产经济持续健康繁荣. 3) 政策的出台对各类房地产开发商效用的影响 图 1 　政府与房地产商的信号博弈模型[2 ] 是一致的 ,因此本文在分析有关政策效应博弈时 ,不 考虑房地产商之间的竞争关系. g i 表示政府 G 的行为空间, g1 表示政府采取鼓 4) 在有关信息对称的问题上 , 由于政府是制度 励消费政策, g2 表示政府采取抑制消费政策; di 表 的制定者 ,可以根据市场状况 ,通过衡量其效用函数 示房地产商 D 的行为空间, d1 表示房地产商采取涨 值的大小决定是否出台相关政策 , 多数情况下是信 价策略, d2 表示房地产商采取降价策略; 房地产市 场水平类型为 n , n 表示市场过热, n 表示市场平 息相对优势的一方. 对房地产商来说 ,只能根据政府 k 1 2 出台的政策来判断当前的市场水平 :当前水平偏高 , 淡; 在房地产市场过热即为 n1 时政府采取鼓励消费 政策的条件概率为 P ( g / n ) , 采