房地产项目价格定位的统计分析.pdfVIP

¨景器L -中囊树t末套t 房地产项目价格定位的统计分析 ◆文／张翠竹 【擅要】 在楼市竞争几近白熬化的夸天。楼盘价格定位竞争越来越突出。楼盘价格定位正确与否。在很大 程度上反映出开发商对市场尺度把握。对客户心理需求了解和是否具备竞争意识的体现。本文就房地产项目 价格定住同题作了一些分析。 【关键词】房地产价格 定住分析 在房地产市场营销中．除了销售目标定位和楼盘产品定位外。 关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地 价格定位是一个影响房产开发项目成败与否的重要因素。从房地产 产企业在运用理解值定价法定价时，首先要估计和测量在营销组合 多年发展看，楼市营销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发 中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按 展或多或少地受到了牵制或制约．价格定位在楼盘全过程营销中亦 消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与 始终左右着楼市“晴雨”曲线的起伏。关于楼盘价格定位，其重要一 现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全 点，就是必须注重营销策略问题，应该依据案例地段差异，档次差 新的定价方法。理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价 异。不同类型差异来制定不同售价策略。在通常情况下。新开楼盘价 值的认知程度。为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不 格有一个较为自然的市场定位过程。预售期往往采用低开高走，经 可少的。 较低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对 2、区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同 稳定。而对于清盘期的“鸡头鸡脚”，可以予以酌情让价销售，通过售 需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取 价策略加快资金回笼．让投入产生回报得到最大限度的保障。 不同的售价。 一、影响房地产项目价格的因素 (三)竞争导向定价 要根据市场的供求关系定价。要了解房地产所处的环境中各种 竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定 因素是怎样影响供求关系．从而影响定价。熟练分析了这些因素对 价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况， 合理定价取得最大利润很有帮助。在这些因素里以供求关系为主要 制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销 影响因素。其他还有经济因素、社会因素、行政及法律因素、自身因 售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言， 素等。 当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争 二、房地产项目的定价方法 导向定价确定楼盘售价。以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞 (一)成本导向定价 争导向定价有随行就市定价法。追随领导者企业定价法两种。随行 成本导向定价是以成本为中心．是一种按卖方意图定价的方 就市定价法是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来 法。主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三 说．在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定。以及企业希望 种方法构成。 得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种 1、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单 定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平 位产品成本的基础上。加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 衡的市场上．这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较 售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。计 普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地 产企业在定价时实际上没有选择的余地。只能按现行市场价格来定 算公式为：单位产品价格：单位产品成本X(1+加成率)加成率=由 于利润的多少是按成本鲥一