城中村改造法律服务.docVIP

城中村改造问题 7.4.1 概念界定 “城中村”，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或者是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征收，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落。  7.4.2 城中村改造中的法律主体 （1）农村集体经济组织的村民及其继受人 农村集体经济组织的村民及其继受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。 （2）城中村内的集体经济组织 城中村的集体经济组织主要是村内的股份制合作企业，根据某些地方的地方性规定，城中村的股份合作企业经区政府同意，可以作为城中村改造的建设单位。 （3）市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等政府管理部门 城中村改造是一项系统工程，不仅关系个人利益、集体利益，还涉及到社会公共利益。因此，应该在政府各职能部门的监督、指导和控制下进行。应该根据相关法律、法规的规定履行行政审批程序，政府各职能部门也应在各自权责范围内为城中村改造颁发行政许可文件。 （4）城中村内房产的承租人、抵押权人、受让人 从城中村内的房产现状来看，很多房产都出租、转让或者抵押给了第三人，那么在对城中村内的房产进行拆迁过程中势必会影响村民之外的第三人的利益。 （5）以集体土地入股与其他人合作成立的企业 有些城中村的集体经济组织，以集体所有的土地作价入股与其他主体成立了合作企业，在土地国有化过程中如何对这些企业进行补偿安置也是实践中一个重要的问题。 （6）拆迁单位、建设单位、施工单位、房地产估价单位、银行  7.4.3 城中村改造的法律客体 城中村改造涉及法律客体包括：村民合法住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。 特别提示：在城中村改造过程中，不同的改造客体涉及的法律关系均存在一定的区别，其改造方式、补偿标准也存在不同程度的差异。  7.4.4 城中村改造中不同主体间的法律关系 1、民事法律关系 （1）建设单位与被拆迁主体的拆迁补偿法律关系； （2）建设单位与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系； （3）建设单位与拆迁公司之间的法律关系。 2、行政法律关系 （1）土地征收法律关系； （2）拆迁行政许可法律关系； （3）对违章建筑的行政处罚法律关系； （4）强制拆迁行政法律关系； （5）城市房屋拆迁行政裁决法律关系。  7.4.5 城中村改造过程中涉及的具体问题 （1）城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属的确认问题； （2）政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地位问题； （3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体问题； （4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作中的法律问题； （5）村外其他机构参与城中村改造竞拍过程中的法律问题； （6）对违章建筑的特殊处理问题。城中村改造范围内违法建筑能否补办产权确认手续，补办产权确认手续应具备哪些条件，准备哪些资料，补办产权确认的程序； （7）签订拆迁补偿协议应注意的法律问题； （8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理问题； （9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题； （10）拆迁过程中的证据保全问题； （11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和法律依据问题； （12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题； （13）被拆迁房产涉及的租赁关系、担保关系、继承关系、共有关系等涉及的法律问题。  7.4.6法律服务内容 （1）对拟改造的城中村项目进行尽职调查，主要是对土地及地上附着物的权属及使用状况进行调查，查清被改造单位的房产是否存在抵押、出租、转让、投资入股等情形。同时，对城中村是否涉及文物保护、环境保护等法律问题进行调查； （2）就项目改造的整体方案，包括改造条件、方式目标、所涉风险等提供法律咨询意见； （3）就项目独立或者合作建设，提供法律咨询意见，代为办理政府审批法律手续； （4）就旧城、城中村居民及企业就地安置或者实施整体性搬迁、异地集中安置提供法律咨询意见，参与建设单位与政府、居民之间的协商谈判； （5）就村内股份制合作企业与国内外有实力的机构进行合作建设事宜提供法律服务，包括出具合作建设方案和风险控制法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草、审查合作建设合同； （6）就建设单位与合作方新设联合开发公司，提供从公司股权安排、机构设置到申请工商注册登记等全过程专项法律服务； （7）就项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议、参与