房地产开发企业现金流运行机理研究.pdfVIP

CAI WU FEN XI 财务分析 黄世国 陈立文 蒋风光 文 ● / ■ 提要： 房地产开发企业作为典型的项目型企业，不仅通常拥有一条企业现金流 和多条相对独立的项目现金流， 而且还分别包括预计现金流和实际现金流两种运行 形态，本文对房地产开发企业现金流内在运行机理进行了分析。 该研究还可推广至具 有类似特征的其他项目型企业中，为其相关研究提供参考和借鉴。 房地产开发企业从事的是高投 作阶段，包括获取土地、筹集资金、拆 约和作用， 共同影响企业的运营与发 入、高收益和高风险商品的生产，其现 迁安置、规划设计等内容，工作量大 展。此外，房地产开发企业及其项目的 金流的运行具有显著特点， 通常由一 且涉及面广；第三阶段为建设施工阶 现金流还包括预计现金流和实际现金 条企业现金流和多条相对独立的项目 段，包括招投标、施工管理、竣工验收 流两种运行形态，因此，可将其归纳为 现金流相互作用进而共同影响企业的 等内容， 既是技术性工作最为集中， 四种基本类型：一是企业预计现金流， 运营和发展。其中现金指库存现金、可 又是决定工期的重要阶段；第四阶段 二是若干相对独立的项目预计现金 随时用于支付的存款以及具有持有期 为营销服务阶段，包括营销、物业管 流，三是企业实际现金流，四是若干相 限短、流动性强、易于变现且价值转换 理等内容，主要承担回收投资并获取 对独立的项目实际现金流。 为满足剖 风险小等特征的现金等价物。 笔者通 利润这一重任。 各项目在时间上大致 析房地产开发企业及其各投资项目现 过文献检索发现， 虽然目前学者对房 呈现并行或顺序并行的运行关系，若 金流基本运行机理的需要， 在此不妨 地产开发企业及其项目现金流运行的 给企业全部寿命期中的所有项目编 将其基本运行状况按预计虚拟运行状 特点已经进行过一些有益研究， 但是 号，那么在某个时刻前后若项目运营 态（如图 所示）和实际运行状态（如 1 尚未结合其项目型企业特点进行现金 数量为 个， 则第 个项目最 图 所示） 两种情形分别予以设定和 N M+N+1 2 流运行机理研究， 因此本文拟对其内 早也应是在前面 个项目中全部运 描述。 对于前者，尚需补充说明的是， N 在运行机理进行更加深入和系统的分 营最先结束的那个项目，即第M+1 个 实际上除了企业为新开业者外， 都是 析， 使房地产开发企业对其项目的投 项目完成之后才开始运营。 从某个具体的实际运营时点开始预测 资运营进行科学统筹管理和控制，确 二、房地产开发企业及其各投资 企业及其项目未来的现金流量状况， 保现金流动安全运行。 项目现金流基本运行机理剖析 本文为使表达更为清晰而全部采用预 一、房地产开发企业及其各投资 从房地产开发企业实际情况来 计虚拟状态。 项目现金流基本运行状况与特点 看， 其总部是负责企业全部业务的中 （一）预计现金流基本运行情况 房地产开发企业往往拥有多个 枢机构，承担着制定企业发展规划、作