2010年 11月海南海口市35、36号地商业成功前期发展策划报告.ppt

中央政务区·首席体验式购物中心 ——35/36号地商业成功前期发展策划报告 谨呈：××投资有限公司 报告思路及目录 项目分析 商业部分概念性报告概要 报告思路 项目分析 项目分析——经济技术指标 项目商业SWOT分析 劣势 容积率高，建筑密度低 地块分割严重，规划限制条件多 区域目前人口密度较小,商业氛围冷清 项目关键问题 项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大； 项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高） 报告思路 项目分析 海口三大商圈——海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈 目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。 海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈 海秀路商圈——南亚广场 解放西大同路商圈分析 解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等。 解放西大同路商圈——友谊商业广场 国贸商圈分析——最新的商圈 国贸商圈是近年随着海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，起源于九十年代，近年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化集散地。 国贸商圈——上邦百汇城 国贸商圈——宜欣商业广场 报告思路 项目分析 Canal City 日本博多水城 Canal City 日本博多水城 Canal City 日本博多水城 Canal City 日本博多水城 Bluewater Shopping Park Bluewater Shopping Park Bluewater Shopping Park 香港朗豪坊——天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界 “天空之城”是日本新一代建筑师的构想，原意是有限的室内空间里，创造无限的视觉舒展空间。 香港朗豪坊在“通天梯”的顶端，即在购物中心十三楼以上的天幕上，设置了一张巨大的数码天幕——全亚洲首创、长达138米的类似美国拉斯维加斯凯撒皇宫的天幕。 朗豪坊拥有十三层的商场，这在购物中心的经营规划中是不多见的。当商场的楼层达到一定的高度如何将顾客吸引上更高的楼层，是一门经营的哲学，更是一门经营的科学。朗豪坊在中庭营造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人们往上走，达到促进高层商场经营，实现整体商业价值最大化的目标。 案例:广州正佳广场 案例——广州正佳广场 案例——北京东方广场 案例——北京东方广场 深圳华润中心 ——万象城 国内外案例分析结论 报告思路 项目分析 海口商圈研究结论——本项目所在商圈是潜在的未来市级商圈，但5年内区级商圈的可能性较大。 国内外案例经验——主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素。 项目分析结论——可出售性，灵活性是应对商圈成长不确定性及周边竞争的制胜关键因素。 报告思路 项目分析 本项目商业面积约6万平方米——属区域性级商业和社区商业之间 业态组合定位——餐饮娱乐型的购物中心 动态的主力业态——不同阶段不同的招商重点 本项目的商业业态组合定位建议 海口首家真冰溜冰场（建议与其他投资方合办提升购物中心人气及住宅档次） 将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化。 推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化，成为购物中心吸引客源的重要手段。 报告思路 项目分析 商业规划的垂直方向上的选择——2+1还是5+0？（35号地） 商业规划的水平方向上的选择——室外景观街区和室内步行街区（双街并存的StreetMall）35号地 Street Mall 要素及案例 规划建议 ——街道家具/景观元素 规划建议 ——Street Mall 概念设计 规划建议 ——Street Mall 概念设计 StreetMalll商业规划案例——深圳万科城 商业面积的功能转换——正式的与非正式的两种方式 非正式的商业规划的功能转换——万能小独栋（办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可） 主入口设计创新——下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。 在主入口设计醒目的标识，其目的在于形成该购物中心 独有的记忆符号，并促进人流集中，使这里成为人流集中和各类活动的焦点。 时代广场：大钟、大型电视屏幕 海港城：大型电视屏幕 朗豪坊：极具抽象艺术气息的雕塑，象是一位狂放的