中国土地使用权交易的公平模式构建.pdfVIP

2008年第9期 经济研究导刊 N0．9．2008 GUIDE SerialNo．28 总第28期 ECONOMICRESEARCH 中国土地使用权交易的公平模式构建 阮兴文 (云南行政学院法学部，昆明650111) 摘要：中国现行土地使用权交易制度存在浓厚的身份化歧视。国家一方面严格限制集体土地使用权流转，另 一方面却又以行政强制征收和垄断市场的方式，实现着土地收益权能的最大化。这种身份化的歧视性制度安排，导 致农民土地收益权能的大部丧失和严重的分配不公。统筹城乡发展，实现从身份到契约转变，构建公平的土地使用 权交易模式是次优的法治选择。 关键词：土地使用权交易制度；分配不公；公平交易模式；构建 文献标志码：A 中图分类号：F321．1 文章编号：1673—291X(2008)09—0035一02 加，集体土地的范围不断减少，其实质是国家借立法权、行政 一、土地使用权交曼制度身份化之体现 权与集体争夺经济利益的结果闭。 (一)发达的国有土地使用权交易制度 二、土地使用权交易制度身份化导致的分配不公 目前，国有土地使用权可以在国家设立的土地使用权交 易市场上公开自由流通，用于批准用途的各种开发项目建 (一)贫困的集体土地使用权交易制度导致的分配不公。 设，交易价格通过市场竞争形成，交易方式几乎不受限制，只 集体土地使用权交易制度贫困，必然导致收益权能贫困，收 是存在进一步加强规范和制度完善的问题。如国有土地的承 益权能贫困最终导致了农民生活的贫困圈。对于国有土地使 包经营权，一般采取招标、拍卖方式，其承包经营权可以转 用权，政府可以高效率的他人使用(交易)方式充分实现土地 让、抵押等。 的收益权能。如仅2005年，全国国有土地使用权出让总价就 (二)贫困的集体土地使用权交易制度 高达5505亿元14】。而对于集体土地使用权，由于交易制度的 对于集体土地使用权交易，我国现行采取的是重控制、 贫困，无法直接流转用于高效益的房地产开发建设等，几乎 轻流转，重自用、轻经营的总体立法思路。(1)集体农业用地 全部是以低效率的自己使用(限制交易)方式在极低程度上 使用权交易制度。根据《土地管理法》第63条的规定，集体 实现着收益权能，甚至无法实现。这不能不说是国家利益对 农业用地使用权除依法批准转为企业建设用地的两种情形 集体利益和集体成员利益的不合理否定【习。 外，禁止任何改变用途的出让、转让或者出租。另据《担保 (二)剥夺性土地使用权“迂回交易”制度导致的分配不 法》第34条规定，承包的荒地使用权可以抵押，但需经发包 公。最近十年，是我国社会转型提速、同时也是土地权益分 方同意。2003年的《农村土地承包法》把农地承包分为家庭 配不公程度加速的集中时期。如在1998—2003年间，中国 承包和其他方式的承包，虽然实际上承认了集体农业用地 耕地以年均1600多万亩的速度递减，由19．5亿亩减少到 的一定市场化承包经营，但仍然设置了诸多限制。(2)非农 18．5亿亩问，到2006年，耕地已减少至18．27亿亩，人均耕地 000万农民 集体建设用地使用权交易制度。《土地管理法》第63条规 只有1．39亩啊，已逼近安全警戒线，由此导致4 定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出 失去土地，成为“三无人员”(即无地可种、无业可就、无保可 租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取