业主行使区分建筑物管理权若干问题之思考.pdfVIP

第 18 卷第 1 期 安 徽 冶 金 科 技 职 业 学 院 学 报 Vol. 18. No. 1 　　　　　　　 　　　　　　　　 2008 年 1 月 Journal of Anhui Vocational College of Metallurgy and Technology Jan. 2008 业主行使区分建筑物管理权若干问题之思考 张 　骏 (安徽冶金科技职业学院经济管理系　安徽马鞍山　243041) 摘 　要 :《物权法》明确了业主之间以及业主与房地产开发商、物业服务企业之间的相互关系,从法律地位上彻底改变了住 宅小区原有的管理格局 ,使业主由过去的被管理者转变为管理者 ,并通过业主大会和业主委员会行使自己的权利 ,迈开了中 国实现公民民主自治的可喜步伐。但在具体操作时,必然会遇到一些矛盾和问题 ,最好的解决办法是通过“业主自治”,逐步 深化公民“私权自治”的理念 ,增强公民独立自主管理社会事务的渴望和能力。这也是落实十七大提出的“扩大基层群众自 治范围”有效途径之一。 关键词 :物权法 ;建筑物区分所有权 ;成员权 ;业主自治 ( ) 中图分类号:F29333 　文献标识码 :A 　文章编号 :1672 - 9994 2008 01 - 0088 - 05 　　从 1998 年下半年 ,我国实行住房分配货币化 所有权人。在建筑物区分所有权制度中 ,“业主”就 改革以来 ,为了有效地对建筑设施的管理 ,保护业 是建筑物的所有权人。 主合法权益 ,引进了国外发达国家普遍采用的物业 根据“业主”的概念 ,可以知道业主最基本的权 服务制度 , 由物业服务企业或者物业服务人员协助 利是对建筑物的所有权 ,业主的一切权利和义务都 业主管理小区及其建筑设施。但是 , 由于法律制度 源自这个基本权利。但是在现实中 ,业主往往不是 的不完善以及公民法治观念的淡薄 ,物业服务制度 对建筑物的全部享有所有权 ,我国目前用于居住和 并没有在我国得到较好的贯彻 ,业主之间、业主与 办公的建筑物都是进行纵向和横向划分的 ,形成了 物业服务企业之间以及业主与开发商之间的矛盾 一层或者一个套间的产权 ,每个部分都可独立使用 比较突出。随着《物权法》的颁布和施行,为解决业 并能为不同的所有人专有。建筑物内部无论从物 主、物业企业和开发商之间的矛盾带来了转机。 理结构上还是法律关系上都是彼此区分的。此外 , 《物权法》是一部规定物权的基本法律,其中用了一 建筑物除内部划分为各个专用部分外 ,各专用部分 整章的篇幅确立了业主的建筑物区分所有权制度 , 之间、整体建筑物之间还有共用部分 ,业主对专用 明确了业主的基本权利和义务 ,确立了物业企业的 部分与共用部分的权利也是彼此区分的。因此 , 法律地位及其性质 ,必将为增强公民的民主自治理 《物权法》将业主对建筑物的所有权表述为“业主的 念、建立和谐社区起到积极的推动作用。为更好贯 建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权包括三种 彻《物权法》,进一步明确业主和物业服务企业之间 权能 , 即专有权、共有权和成员权。业主对建筑物 的法律关系 ,现就业主和物业服务企业的权利义务 的基本权利就是由这三种权利构成的 ,而业主与建 及其法理来源作些粗浅的分析 ,并对今后《物权法》 筑物、业主与业主、业主与物业企业和开发商的各 实施中可能会遇到的问题提几点看法。 种具体法