物业区分权探讨.pdfVIP

第 2 期 总第23 期 广州航海高等专科学校学报 No. 2 Sum 23 2 0 0 4 年 12 月 Journal of Guangzhou Maritime College December 　2004 ( ) 文章编号 : 1009 - 8526 2004 02 - 0045 - 03 物业区分权探讨 陈友铭 (广州航海高等专科学校 经济管理系 ,广东 广州 510725) 摘 　要 : 基于建筑物区分所有权难以完全适用于多业主的物业管理区 ,提出了物业区分权 ,并阐述 了物业区分权的标的物和物业区分权人的权力与义务. 关键词 : 物业 ; 区分权;所有权 中图分类号: F407. 9 　　　　文献标识码 : A 　　多年来 ,我国理论界对建筑物区分所有权进行 分权与建筑物区分所有权的主要区别体现在三个方 了许多研究 ,但其研究对象多以多业主的整栋建筑 面. 物为对象 ,而对我国基于土地公有制、以多业主的物 ( 1) 物业区分权包含专用权和共用权 ,而建筑 业管理区为对象的物业区分权的问题缺乏深入、细 物区分所有权未包含专用权和共用权. 建筑物区分 致的研究. 为此 ,本文试图提出并探讨物业区分权. 所有权现有一元论、二元论、新一元论和三元论之 说. 一种一元论认为区分所有权人对区分所有建筑 1 　物业区分权的提出 物的专有部分享有专有所有权 ; 另一种一元论认为 区分所有建筑物的整体为全体区分所有权人所共 物业是指已建成并交付使用的各类建筑物及其 有. 二元论认为建筑物区分所有权由区分所有建筑 附属的设施、设备和相关场地. 一栋建筑物及其附属 物专有部分所有权与共用部分共有权所构成. 新一 的设施、设备和相关场地是一物业 ,若干栋建筑物及 元论认为区分所有权人对区分所有建筑物的“享益 ( ) 其附属的设施、设备和相关场地也是一物业 ,物业可 部分”即二元论中的专有部分和共用部分 享有权 ( ) 小可大. 当一物业有多个物业区分权人 即业主 时 , 利. 三元论认为建筑物区分所有权由专有部分专有 就带来了物业区分权问题. 物业区分权是指由若干 权、共有部分共有所有权和成员权构成[1 ] . 可见 ,建 可区分单元构成的物业为不同业主所有而形成的复 筑物区分所有权未包含专用权和共用权. 之所以未 合权利. 笔者认为 ,物业区分权包括五方面 :一是物 包含 ,其根源在于该概念是舶来品. 使用该概念的国 业区分权人就其物业专有部分享有的所有权 , 即专 家和地区 ,法律允许土地归所有人所有. 既然建筑物 有权 ;二是对于该物业的共有部分 ,除当事人另有约 所用地也同建筑物一样可为所有人所有 ,故区分建 定外 , 由物业区分权人按其专有部分占各相关专有 筑物所要区分的仅为所有权. 而我国 , 除港澳、台湾 部分总和的比例享有不可分割的所有权 ,即共有权; 地区外 ,实行土地公有制 ,物业所用地为公有 ,故区 三是物业区分权人就该物业非专有部分的专用部分