年度总结中星营销机构年年终报告 .ppt

中星营销机构 XX年年终报告 引　言 当新年钟声敲响的是时候，当我们放松心情去回顾一年来的上海房地产市场，浮现于脑海中的依稀就是“政策年”三个字。 也许有人会问，在国家大力主导市场经济发展的今天，如此兴师动众地使出“组合拳”来干预一个行业的运行，这可否被理解为是对市场经济的一种否定？从厉以宁先生著名的“二次调节论”中，我们应该可以找到答案。 快速赶超的国家发展战略决定了建国以来中国政府经济目标主导的必然趋势：通过房地产业的发展来带动整体经济的进步，这是政府“十五”期间的重要目标。这个从统计数据上看似已实现的目标主导了“十五”期间全国房地产业的高速飞升，经济目标的巨大诱惑使政府忽视了市场博弈主体个体理性所导致的“市场失效性”，这样的局面在中国房地产市场中已随处可见，在上海房地产市场中更是表露无疑。 一个有效的政府应该综合考虑经济目标和社会目标，令人欣喜的是我们的政府已经认识到了这一点，对社会目标的考量已经更多地被纳入到政府决策的过程中。环保工作全局地位的不断提升，政绩考核指标的逐步完善，这些无不在向我们传递着这样一个信号：未来的政策将是经济目标和社会目标的综合平衡体。 新的视角有助于我们更深入地去理解今年的房地产宏观调控。上海房地产市场2005年末的运行状况表明政策目标已基本实现，站在2006年展望“十一五”，我们相信，只要市场的运行能够保证经济和社会的协调发展，上海房地产业的未来仍将是一片光明。 宏观经济与政策 经济环境分析 经济环境分析 经济环境分析 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2005年政策回顾 2006年政策热点 2006年政策热点 2006年政策热点 2006年政策热点 一级市场分析 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2004年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场——2005年 一级市场结论 一级市场分析 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——住宅 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——办公 二级市场——商业地产 二级市场——商业 二级市场——商业 二级市场——商业 二级市场——商业 三级市场分析 三级市场——成交 三级市场——成交 三级市场——价格 三级市场——价格 三级市场——租赁 三级市场——租赁 三级市场——全年回顾 甲级写字楼租赁价格走势 　整个2005年，甲级写字楼处于供不应求的状态，使得空置率也创下近年来的最低，已降至平均5%的水平，租金则大涨15.3%，创造历史上年涨幅的最高值，全年上海的甲级办公楼租金已经达到0.98美元/平方米/天 供　不　应　求 2004年，上海新批30家跨国公司地区总部， 落户上海的跨国公司地区总部累计达86家 至2007年上海累计要引进150家跨国公司的企业 总部亚洲总部，甚至是全球总部 至2007年还要引进180家的研究机构和 140家的投资性公司 今后国外大量的金融机构、物流商贸和咨 询机构还将持续涌入 现有CBD写字楼供应吃紧，基于租金上涨的预 期，外资机构出于自用目的的需求将继续上升 办公需求 持续增加 上海办公楼租金涨幅已达亚洲 第一位、世界第三位 “世界主要办公地区”排名榜中，上海办公 楼租金年增长率已达9.7% 2005年已有多家国际知名海外投资基金公司 收购位于成熟商务圈内的上海写字楼项目 人民币将在06年继续小幅升值、央行也可能会 增加存贷款利率 外资将进一步投资上海商办地产 投资需求 迈向高峰 土地 供给 自2001年到2004年，上海四年中共出让土地可建商办综合楼面积达到2997.06平方米，其中2003年较2002年上涨了51.2%，2004年较2003年仍然保持了42.9%的快速上升幅度。以三年为开发投资周期来看，2008年之前，以上这些出让土地一旦推向市场，将改变目前供小