海南三亚中港星级度假酒店可行性研究报告(优秀可研报告).doc

三亚中央海岸项目可行性研究报告 编撰单位：三亚中港置业有限公司 编撰时间：二○○六年十一月十日 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 市场调研及前景预测 2、1 产权式酒店的概念 2、2 产权式酒店的流行均势 2、3 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 2、4 本项目优劣势分析 2、5 本项目前景预测 项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 开发该项目目的定位 3、4 项目开发的市场需求定位 3、5公共的配套条件 3、6 市场定位 3、7项目建设方案及规划设计定位 3、8 价格定位 ３、９入市姿态及推广时机定位 ３、10销售方式定位 3、11物业管理定位 管理范围 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的权利和义务 四、 管理公司的权利和义务 酒店客房经营收入、管理成本与收益分配 一、客房经营收入 二 、经营管理成本（参考） 三、收益分配 四、收益支付办法 合同的修改、变更及解除 一、产权运作方式 二、基本运行管理 三、业主入住管理 四、客房委托经营管理模式 五、委托经营管理收入分配方案 六、业主客房业权变更有关规定 第七章　营销策略 7、1卖点整合 7、2优惠措施 7、3销售目标体系——整体推广思路 7、4分阶段控制的公关效果 7、5外发式宣传策略 7、6销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分） 第八章　投资估算和资金筹措 8、1投资估算（见附件１） 8、2资金筹措（见附件２） 第九章　财务评价与社会效益分析 9、1盈亏平衡分析 9、2赢利预测（见附件3、4、5） 3敏感性分析（见附件7） 9、４社会效益分析 第十章　结论 第一章 总论 1、1 项目概况 本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店，以下简称本项目。 三亚犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。 本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规划中的“阳光海岸” 北侧。地块南北约230米，东西约150米，面积：68亩。西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴；穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。产权式酒店　　产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断店在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将客房分割产权独立出售给投资者居住，将客房委托给酒店经营取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期费入住权产权酒店产权式酒店的流行趋势 　　由于产权式酒店是将建设酒店投资宏大的管理分解为单体的组合，为拥有一定资金得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年，其增长率达到19.%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店美国的产权已超过了1000个。 产权式酒店。……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。 4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。 2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。