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从巴黎旧房改造实践看旧城更新中公共资源的运用 张恺 摘要：本文通过对巴黎城市中旧房改造的实践经验的阐述，分析了将旧房改造作为公共 项目实施过程中的政策背景、制度支持和特殊方法，强调了将旧房改造与社会住宅挂钩的制度 体系。以此为切入口，文章阐述了公共资源在城市旧区更新和城市住房改善方面应起的作用， 特别是在维护旧城改造中的社会效益方面应起的干预作用，分别就巴黎旧城改造的实施主体、 公共资源支持和居民安置三方面展开讨论，并对我国目前旧城改造中的公共资源运用问题提出 若干反思。 人人有“住房的权利”近来被写入法国宪法，表明法国对住房问题的关注在近年来达到一个新高潮。 Solidarit6etRenouvellement 2000年的SRU法(Ioi Urbains)规定，每个人口超过两万人的城市中，必须 有20％的社会住宅。这一比例的提出，是为了将建设社会住宅和吸收低收入家庭的责任，由大城市分散 出去，并加强各地区居民结构的多样性。所谓“社会住宅”，绝大多数是由政府出资建造和管理的低租 金住宅，社会住宅是一个全国统一的体系，由国家根据地区间生活水平的不同制定各地区的社会住宅租 金，并与建造社会住宅可获得的补贴、可申请的家庭条件挂钩。以巴黎为例，其住房平均市场租金超过 社会住宅租金的两倍以上，各租金等级的社会住宅申请门槛包括两方面，一为家庭年收入，二为家庭结 构。虽然社会住宅主要面向低收入家庭，但社会住宅的覆盖面很广，中等收入家庭也有申请的可能。事 实上，直到1980年，仍有80％的法国家庭有资格申请社会住宅，目前这一比例虽下降到50％，但仍然 供不应求。 巴黎市目前的社会住宅比重占住宅总量的14％，从比例上看，距离2000年SRU法规定的20％，还 有相当大的距离。为此，巴黎市目前每年需要增加4000—5000套社会住宅，由于巴黎可以说自19世纪 即已完成了城市建设，城市中早已不存在闲置不用的土地，因而这4000—5000套住宅都需要通过收购和 改造的方式予以实现，而巴黎市84平方公里的界限更是决定了巴黎市的旧区改造必须以自我消化的方 式进行。从改造规模来看，需要整体改造的街区已不多见，大部分情况下为一个地块或单幢建筑的改造。 面向低收入家庭的社会住宅的缺口。以及费时费力的旧房改造，两者都难以依靠市场力量执行，而 是需要公共力量的大量投入，因而自然而然地挂起钩来。两者的叠加，可看作是循环改善城市低收入家 庭住房条件的一个动态过程。 一、巴黎旧房改造的实施主体 巴黎市旧房改造的实施主体是政府投资的混合经济公司(SEM)。所谓“混合经济公司”，是指公司 的资金来源于各类各级政府以及银行借贷，私人资金一般不被纳入，实际上混合经济公司是公有企业。 混合经济公司的业务为政府出资推行的项目，主要分为两类，一类是政府需要控制的重要项目，另一类 则是其有较强公益性的微利甚至亏本项目，也就是单纯依靠市场机制无法推进的公益性项目。目前，巴 黎市的各类混合经济公司共有30多家。 在这30多家混合经济公司中，社会住宅建设和管理公司占据了重要地位，这些公司都通过与巴黎 市政府签订公共项目合同(CPA)的方式开展业务，因而它们的业务分配是由巴黎市政府确定的，在解 55 决住房问题方面各司其责，互不重叠。例如，巴黎市房地产混合经济公司(SIEMP)是一家老牌的社会 住宅的建设和管理公司，其在最近十年中最重要的任务，就是“根除”巴黎市1000处质量低下、对住 户健康造成危害的“不卫生住宅”中的434处。这一任务是通过与巴黎市政府签订合同的形式确定下来 的，合同中最重要的内容有两方面，一方面是明确列出了434处“不卫生住宅”的名单，另一方面则是 明确了市政府对该项目给予补贴的额度、法律法规支持以及项目完成的时间。对这434处分散各处的住 宅，从改造之前的产权形式而言大致可分为三种情况，分别为：全部为社会住宅；一部分为社会住宅一 部分为私有产权；全部为私有产权。这一项目改造方式的特点是，虽然由政府作为主导力量，但对于不 同的产权状况和房屋状况灵活采用公私结合的改造方式，使各方得益并弱化矛盾。 巴黎市政府通过混合经济公司实施的旧房改造，并非单纯为了提高住房质量和城市形象，更在于挖 掘和改善其背后潜在的各种社会问题，如多