物业管理实务培训教材.docVIP

005.根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立程序分哪两部分？ 答：根据根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。 006．物业服务企业的工商注册登记包含哪两部分？ 答：根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门登记，办理手续与一般企业相同： 企业名称的预先审核；2、公司地址；3、注册资本；4、股东人数和法定代表人；5、公司人员；6、公司章程 007．物业服务企业的资质分为哪些等级？应有哪些机构颁发相应的资质证书？ 答：物业服务企业资质分为一、二、三级。 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。社区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 008．一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？ 答：一级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1、注册资本为人民币500万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专职类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级职称以上的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应的专业中级以及职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： a、多层住宅200万平方米；b、高层住宅100万平方米；c、独立式住宅（别墅）15万平方米；d、办公楼、工业厂房以及其他物业50万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 016．简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些？ 答：简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有以下内容： 企业战略因素：战略是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。 外部环境因素：外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时，要考虑外部环境及其稳定性，外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。 技术因素：技术因素只要指：设备、技术、管理知识等在内的广义技术概念，一方面组织活动需要利用技术来进行，另一方面，技术及设备水平影响组织活动，也影响职责划分、岗位设置及素质要求。 组织规模及所处阶段：组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化，组织规模比较大的企业工作专门化、部门化的程度较高，企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同。组织机构也应有所差异。。 017.简述物业服务企业组织机构设置的要求 答：物业服务企业组织机构设置的要求有： 按照规模、任务设置；2、统一领导、分层管理；3、分工协作；4、精干、高效、灵活 018.简述物业管理招标的概念 答：物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 019.物业管理招标主体主要有哪些？ 答：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门） 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作，业主大会已经成立的由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。 一些重点基础设施或大型公用设施的物业（如：机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等）其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准。一般由产权人或管理使用单位，政府采购中心等作为招标人组织招标。 023.物业管理招标的方式有几种？ 答：两种：1、公开招标，公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。 公开招标的主要特点是：招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 邀请招标