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连锁企业门店的定位分析 ——门店商圈调查与门店选址 开篇案例：小店选址秘诀何在 两年前，林小姐加盟了一个著名的化妆品品牌，开业之初，她很为店铺选址下了一番功夫。 最终，林小姐选定了家乐福连锁超市二楼的一个十平方米的小间。原因有三： 1、家乐福地处繁华商业区，购物人流络绎不绝； 2、在超市购物的顾客，大多数都是家庭主妇，比较注重美容和保养； 3、超市本身面积大，为未来该楼层发展美容专业区提供了保障。 由于选址成功，即使在淡季，林小姐店面每天的营业额也可以达到2000元左右。按照30%的利润率计算，一个月毛利是1.8万，除去房租、员工工资等等，一个月收入七、八千没有问题。销售旺季还可以翻倍。 位置决定“钱途”，要给店铺安好家。 有人说开店的三个关键条件：“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”。 门店的选址对于门店的成功经营具有深远的影响。 先调研后开店，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高成功率。 1．掌握商圈的构成及其形态; 2．学会商圈设定的方法; 3．熟悉商圈分析的内容； 4．熟悉连锁店选址的评价参数; 5．能够运用店连锁店址选择的和方法; 2.1 连锁门店商圈的确定 2.1.1 商圈及其构成 1.商圈的含义 以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。 2、商圈的构成 三个层次商圈的比较： 3、商圈的分类 商业区 快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高。 住宅区 消费群稳定，便利性、亲切感，家庭用品购买率高。 文教区 消费金额普遍不高，各类小零食购买率高。 3、商圈的分类 办公区 便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 工业区 打工一族，消费水平较低，消费总量较大。 混合区 多种商圈类型，多元化的消费习性。 4、商圈设定方法 参照法 调查法 经验法 利用数学方法确定商圈 利用数学方法确定商圈 （1）雷利法则 具有零售中心地机能的两个都市．对位于其中间的一个都市或城镇的零售交易的吸引力与两都市的人口成正比．与两都市与中间地都市或城镇的距离成反比。 城市A与城市B之间有一个小城镇，这个城镇的居民更多情况下会去哪个城市消费呢？ BA城市A吸引的交易量，PA城市A的人口数，DA城市A到小城镇的距离； BB城市B吸引的交易量，PB城市B的人口数，DB城市B到小城镇的距离； 若比值大于1，则小镇居民更多到A市消费，可选在A市开店。若比值小于1，则考虑在B市开店。 案例一：某企业意在某沿海地区投资一个大型游乐场，游乐场的主要目标顾客是C城人群，由于C城土地成本太高，现该企业考虑在离C城不远的A、B两地选择一处进行投资，已知，A地有4万人口，B地有3万人口，A地距C城60公里。B地距C城50公里，现通过“雷利法则”推算两地对C城的吸引情况。 案例二：某企业意图在某市选择一个商业区附近投资开设一个大型购物中心，该市有两个中心商业区，A商业区有8万人口，B商业区有4万人口，?A、B区域之间有一大型住宅C区，人口有10万，C区距离A区有2公里路程，距离B区有1公里路程，问哪个商业区市场潜力大，企业应该选择在哪个商业区设店？ 现象：超市扎堆全亏损 在南京某一方圆一公里的范围内，几乎同时开了三家大型综合超市。开业的第一天，三家超市都达到了营业额的最高峰，分别为350万元，180万元，170万元，以后营业额却纷纷回落。 按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开业当天营业额的一半左右，而3家超市平时的营业额均相当于开业当天营业额的20%左右，都没有达到正常的营业水平。 这是为什么呢？ （2）零售饱和理论 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。 （2）零售饱和理论 C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。 饱和指数越大，表明目前商圈内的饱和度相对越低，新开店的市场占有率就有可能越高；相反，饱和指数越小，饱和度越高，新开店的市场占有率就越低。 应选择饱和指数较高的商圈开店。 例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各地区的零售饱和指数。 A地区： 单选： 1、边缘商圈的顾客来源主要以（ ）为主 A、居住人口 B、工作人口 C、流动人口 2、最接近店铺，顾客来店最方便的区域是（ ）。 A、核心商圈 B、次级商圈 C、边缘商圈 3、消费群比较稳定，以满足便利性的家庭用品购买率高的区域是（ ） A、商业区 B、住宅区 C、文教区 D、办公区 3、消费习性具有快速、流行、娱乐，消费金额比较高的区域是（ ） A、商业区 B、住宅区 C、工业区 D、办公区 4、消费金额比较低