武汉项目市调报告.pptVIP

武汉市近年GDP及固定资产投资额加速增长 与其他省会城市相比，武汉经济水平处于中等水平，未来的上升空间很大； 根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出房地产处于高速发展期； 武汉市2003年的GDP增长速度是11.32%，能够支持房地产业的快速发展； 武汉固定资产投资已达645多亿元，大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。 武汉市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期 武汉市人均GDP 1999年至2000年有一次飞跃，从2001年开始，人均GDP保持上升趋势，但是是上升幅度有所减缓； 武汉2003年人均GDP约21460元说明武汉房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨； 总体来看，汉口（江汉、降岸及桥口）人均GDP居各区前列，表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置，消费能力相对较强。 随着武汉市城市化率不断提高，不断增大的人口数量为房地产市场提供了强劲需求 武汉以第三产业为主 武汉产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强； “三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力增强，人民房地产购买能力增强。 武汉社会消费品零售总额增长迅速 社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温； 江汉区由于传统商业中心的地位而使其人均消费额居全区之首 武汉人均可支配收入稳步增长，相比国内其它城市仍相对偏低，有较大的增长空间 武汉城市居民的人均可支配收入在国内直辖市及省会城市中处于中等水平，和武汉市在全国城市地位中相比，人均可支配收入有较大的增长空间； 武汉市人均可支配收入逐年提高，但是年增长率不稳定。 住房支出比与较低的恩格尔系数不协调，住房支出有上涨空间。 恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展的； 武汉市2003年恩格尔系数为40.6%，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比仅为14%，属于小康型的中低端水平； 这表明在生活水平日益提高的武汉，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，故武汉市住房支出有上涨空间。 宏观市场 宏观环境大势支持房地产市场的快速发展 武汉市土地一级市场：受政府新区开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈增长趋势 从1996年至2002年，土地出让面积在起伏中保持增长； 新区开发土地出让面积总体来看是逐年提高，预计将继续保持新区开发的建设高潮； 逐年上涨的土地供给可能使项目所面临的竞争将会加剧。 2003年汉口成交地块信息 2004年汉口土地交易规模 2004年1-9月武汉市全市土地有形市场已经交易土地面积合计约110万平方米，其中汉口约65万平方米；全市已交易建筑面积303万平方米，汉口约198万平方米，占全市66%； 正在公告地块土地面积约为30万平方米，其中汉口约20.8万平方米；全市公告建筑面积约92万平方米，汉口约58.7平方米，占全市64%； 2004年1-9月比2003年汉口土地交易面积增加24% 2004年汉口成交地块信息 2004年汉口土地成交楼面单价在800~2000元/平方米，土地规模越大，一般由于总价高，楼面单价比规模较小的土地相比会低一些； 2003、2004京汉大道沿线附近初步估算出让建筑面积约200万平方米，拟在近期出让建筑面积约26万平方米。 京汉大道沿线成交土地分析 从上述成交信息可以看出,本次委估12块宗地周边商住用地成交地价正常范围在1,100~1,500元/平方米之间，按拆迁成本13.76亿计算，楼面地价达1691元，明显偏高。 武汉土地市场特征结论 从1996年至2002年，受政府新城开发与旧城改造计划影响，武汉市土地供应量呈波动增长，这意味着本项目面临竞争将逐渐剧烈； 根据2003年与2004年土地出让交易市场分析，2003年和2004年1-9月全市成交土地面积分别为1964819平方米、1114876.55平方米，汉口占土地成交面积的40.8%与66%，我们可以发现，汉口依然是武汉房地产的热点区域； 对比本年京汉大道沿线土地出让价格，本项目楼面地价远远高于周边商住用地成交地价的正常范围在1,100~1,500元/平方米。 房地产开发市场化水平判断 — 理论模型 武汉市房地产市场整体市场化程度属于快速发展阶段 从1999年到2004年，武汉房地产逐渐由供大于求转变为求大于供 从2002年开始，武汉市商品房呈现明显求大于供的现状，表明需求量逐渐增大； 武汉市开发商投入与产出比值从历史到现在都保持不到0.7水准，表明武汉房地产开发的效率不高。 武汉市整体房地产市场特征结论 问题：本项目住宅物业目前及未来5年的市场可实现程度？ 住宅物业目前的市场接受度体现在现阶段居住房地