土地增值税清算案例.ppt

国家税务总局讲师团 辛连珠 国家税务总局讲师团 辛连珠 土地增值税清算案例 一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）2008-2010年度“永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。 二、相关资料 永安房地产开发有限公司基本情况： 永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2004年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他开发项目。 （一）征地情况 2008年1月10日，永安公司与当地国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》，以“招拍挂”方式受让位于一宗土地50000平方米，土地使用权出让金总额为7500万元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2008年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，当地区政府于2008年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金500万元。 （二）项目立项、规划情况 根据2008年1月20日取得发改委《关于基本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目占地面积50000平米。 一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。 二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0  许可证取得情况如下： 1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可证。 2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可证。（一期） 3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。（一期） 4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许可证（二期） 5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可证。（二期） 确定“永辉花园”小区的清算对象：共四个 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场 开发情况： 1、“永辉花园小区” 一期工程建设情况： 一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额1560万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为1600万元，单位成本800元/平方米。 一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额2170万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2160万元，单位成本1200元/平方米。 2、“永辉花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额4100万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2010年12月底尚未办理竣工结算手续。 二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额2750万元，工程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为3800万元（含甲方供应钢材价款1000万元），单位成本1727元/平方米。 二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额242万元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为240万元，单位成本1200元/平方米。 。 销售情况： 一期： 2008年8月4日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9. 二期：2008年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项目名称：永辉花园二期，施工编号：1#、2#，住宅楼49000平方米，商业5000平方米，小区容积率2.0.