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经租房争议处理的律师事务 [摘 要] 近年来，法学界、经租房政策的执行者和经租房所有权人及其继承人 均在积极探寻彻底解决经租房问题的道路。 本文，笔者将就律师在经租房的解决过程 中的相关事务进行探讨。 [关键词] 经租房 面临难题 律师事务 1956 年 5 月 18 日，有关经租房的正式政策出现，经租房就此面世。经历过“三 面红旗”、“文化大革命”、“拨乱返正”、“改革开放”时期演变，再到了“依法 治国”、“以人为本”、“以民为本”、“和谐社会”的今天 ，应该如何看待这个问 题，应该如何解决这个问题？ 很值得引起重视和关注。 一、经租房的历史渊源 经租房政策的的执行是在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间 建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的合同关系。 二、律师代理经租房案件面临的难题 （一）调查经租房档案困难 　　在落实经租房问题维权的过程中，律师与经租房主遇到同样的问题，即当地房管 局和其它主管单位都以有不对外公开档案的“内部规定”为由，不肯公开经租房的 相 关档案。 由于经租房问题已经经历了半个多世纪，中间有“文革”的混乱，后来又有 1980 年代中期到 1990 年代末大规模的城市拆迁，使得本来就复 杂的经租房真相难于 还原，公开这些房屋的档案是解决经租房问题惟一、也是最有效的方式之一。 （二）地方政策不统一 广东、福建、浙江等沿海地区发还侨房的消息，引起了经租房主的不满和法学界 的质疑，记者在调查中也发现，各地政府在执行经租房政策时和建设部的政策并不 完 全一致。 对此，一位不愿意透露姓名的建设部官员表示，这主要是各地经济水平不一 致造成的，广东沿海地区经济发达而且落实侨胞的经租房有利于当地的招商引资。 （三）房管局自身利益难剥离 　　在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房 利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋的租金以 及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。 有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出巨额财政资金，没有财 力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落 私案件。 （四）经租房政策的存在法理矛盾 强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的 方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼的方式来 维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不 予受理”的定论。 原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政 策应“尊重历史”。 在 2004 年建设部所发的《建住房(2004)160 号》文件里也提到 “尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部 门强调“历史 ”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而经租房主则认为应尊 重历史的原貌，按照最初国家经租时的协议归还产权。 1964 年 1 月 13 日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问 题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属 个人所有，往往 以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。” “这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市 房屋占有者 用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”。 这是第一份涉 及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。 　　1964 年 9 月 18 日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有 权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。” 1966 年 9 月 24 日， “中发(1966)507 号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命 群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳 、办理，”故此作出： “公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问 题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。 其所依据的却 正是这个文件。 三、解决经租房的律师事务及建议 （一）根据经租房屋的目前现状提供法律服务。经租房屋的目前现状为两种：标的 房屋已经拆除或正在拆除的和标的房屋仍然存在的。 1、对于标的房屋已经拆除或正在拆除的案件，律师可代理经租