房价影响因素的实证研究.doc

房价影响因素的实证研究 ———基于GDP、CPI、利率和居民可支配收入视角 彭聪，聂元飞 [摘要]应用OLS对我国房地产销售价格与国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、居民可支配收入、人民银行贷款基准利率等变量的关系加以回归分析。结果表明，经济总量、物价和贷款利率的波动，都是影响未来房价走势的重要因素。 1、引言 近年来，随着我国经济的高速增长，我国的经济总量呈现出不断增大的趋势，GDP从改革开放之初不到五千亿元人民币的规模，增加到如今的近三十万亿元人民币。经济总量与房地产价格之间的关系，直观上看是呈正相关的。本文基于这个基本假设，对房地产价格与经济总量进行量化处理，找出它们之间的因果关系和比较精确的数量关系。同时对影响房地产价格比较大的中央银行的基准贷款利率、城镇居民可支配收入及CPI等因素进行实证分析，找出他们与房价的关系，并提出政策建议。 2、数据选取及模型 本研究的样本数据来自2001年1月至2009年7月间的全国宏观数据，由于原始数据资料中一月份房地产行业相关数据的缺失及2009年GDP数据尚无，实际有效的数据为77组。其中，全国房屋的平均销售价格由当月全国房屋销售总额（亿元）与当月全国房屋销售总面积数（万平方米）相除计算得到，数据来源于中经网数据库；CPI来源于国家统计局；GDP的国家统计数据目前只有年度数据，因此，在Eviews中使用平滑移动平均的方法转换成月度数据；由于房地产投资所需贷款一般以中期为主，所以利率选取金融机构3~5年的中长期贷款基准利率；鉴于国内房地产市场购房群体主要为城镇居民，因此，选取城镇居民可支配收入作为考察影响房地产价格的一个因素，其数据来自于国研中心数据库，由于数据库中的数据为季度数据，因此，在实际应用中，也使用Eviews转换了时间跨度。 为研究房地产价格与国内生产总值之间的因果关系及数量关系，首先要验证房地产价格及国内生产总值数据的平稳性，在达到平稳的基础上，对它们进行格兰杰因果检验，进而得出它们之间的因果关系。通过对相关数据的单位根检验，得知它们均为一阶平稳，因此，可以在滞后一期的基础上，对房地产价格和GDP进行格兰杰因果检验。检验结果见表1 从表1可知，房价不是GDP的格兰杰原因，而GDP是房价的格兰杰原因。对房价（HP）和GDP取自然对数做数量分析，回归模型如下： 其中，ε为残差项；C1为常数项；C2为常数系数。 从张夕琨做的分析可以看出，我国房价与居民可支配收入具有长期的正向关系。作为房价格兰杰原因的贷款利率，在理论上，一方面与资产价格呈负相关关系，利率下降降低了货币持有成本，提高了人们对房屋的需求，从而推高房价；另一方面，依据利率平价理论，利率与汇率正相关，利率上升会带来汇率的升值，从而吸引境外资金涌入我国房地产市场，推动房价的上涨。所以，利率对房价的影响方向并不确定。由于国家统计局并未把房价纳入CPI的核算体系内，那么房地产作为既有投资概念又有消费概念的特殊商品，其价格与CPI之间是否存在相关性，其相关性又如何呢？本文借助回归模型（2）对此进行分析。 其中，CI为居民可支配收入；R为贷款基准利率；ε为残差项；C1为常数项；C2、C3、C4为常数系数。 3、实证检验与分析 3.1 GDP对房地产价格的影响 3.1.1 OLS回归结果 可见，拟合优度虽然不高，但lnGDP的系数通过了显著性检验，房价与GDP间存在显著的相关性，GDP每增加1％能使房价增加约0.15％。但是，由于DW的值接近零值，方程存在完全一阶正相关。通过广义差分法修正原方程得： 从上式可知，影响当前房价的因素，除当期GDP外，还有上期房价的波动情况。回归方程的拟合优度和F检验值都显著增加，因此，前期房价的预期对现期房价有着显著的影响。 3.1.2 分析 由表1中的相关性分析可知，房价与GDP的增长存在明显的正相关关系，且模型的拟合效果较好（如图1）。 根据模型，被解释变量的波动可以分为短期波动和长期均衡两部分，短期波动由变量的差分项来反映，长期均衡部分由误差项得到反映。模型表明，房价与GDP及对前期房价的预期之间存在着密切的关系，GDP与预期的变动将引起房价的变动。本期GDP增量增加一个单位，使得本期房价增量增加0.07个单位。长期来看，上一期的非均衡误差以91%的比率对本期的房价做出修正，这种修正的力度很大，一旦短期波动偏离了长期均衡关系的轨道，误差修正机制的存在能够纠正这种偏离，并最终使房价与GDP之间的关系回到长期均衡关系的轨道。 3.2 可支配收入、CPI和贷款利率对房价的影响 3.2.1 OLS回归结果 可见，拟合优度达到了0.60以上，自变量所能解释的程度比较理想；各自变量的t值也比较显著。 3.2.2 回归方程的有效性检验 首先，对回归方程的异方差进行检验。White异方差检验的