政府如何资助住房建设.doc

政府如何资助住房建设 ———瑞典的经验与启示 陈杰 [摘要]政府如何既有效率又公平地资助保障性住房开发与建设，是非常具有技术挑战的课题。一般认为，政府应主要通过提供利息补贴来“撬动”大规模的民间资金进入住房建设，同时引导住房建设结构的合理调整。介绍了瑞典政府在1975～1992年间如何通过低息贷款和利息补贴来推动住宅的建设与开发，为国内有关决策提供经验与借鉴。 1、引言 近期中国政府明确提出要大力推进住房建设，并把保障性住房建设列为4万亿扩大内需计划中的第一项任务。住房和城乡建设部还提出，未来三年将筹集九千亿元人民币资金主要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造。政府出面来推动住房建设与开发，无疑对国民经济和民生都具有非常深远的意义。这方面，瑞典的经验十分值得借鉴和学习。 2、瑞典的住房状况 瑞典是世界上人均住房拥有量、住房条件最好的国家之一。20世纪60、70年代是瑞典住房存量增长最快的时期。1945～1975年这30年间住房存量总数从210万套增加到353万套，增加了68%，而同期人口只增加了23%，人均住房拥有量得到有效改善。数据显示，1945年瑞典每1000人的住房存量为315套，1965年突破370套，1975年达到430套，1990年进一步提高到470多套。2006年底，瑞典住房存量达到约443.6万套，相当于每1000人就拥有486套住房，也就是说，2.1个人就有一套住房。2003年瑞典人均住房居住面积为44.4平方米，在OECD各国中也名列前茅。 瑞典居民能拥有如此优越的住房条件，除了其经济发达、国力强盛是基本条件，与瑞典政府在住房建设方面的大力支持和推动也是密不可分的。其中对住房建设开发的政府补贴贷款是瑞典住房政策极其重要的一个组成部分。这个政策对推动瑞典人均住房拥有量达到世界领先起到非常关键的作用。 3、瑞典政府1975～1992年间对住房开发的资助与补贴 瑞典自1975年开始对新建住房进行大额度政府补贴，这项政策一直延续到1993年税收改革。期间，瑞典政府对所有新建民用住宅都提供资金补贴和支持，但工业和商业建筑则享受不到任何补贴，体现了居民优先的特点。 3.1 动机 这样做的最初动机，一方面自然是想通过政府补贴降低住房开发成本来增加居民对住房的支付能力，另一方面也是因为瑞典在70--80年代处于高度通货膨胀时期，希望由此来解决高通货膨胀时代长期贷款者内在的流动性危机。具体来说，这是指由于高通胀，标准会计方法必然导致还款成本不是在各期均匀分布而是具有很强的不对称性———早期贷款的实际利息支出过高，由此对住宅开发者资本金的过度侵蚀和流动性不足。这个问题对于市政住房公司尤其严重，因为他们的资本金都是来自其现有存量住房的资本账面价值与增值收益。 3.2 措施 1975～1992年间，瑞典对住宅开发的政府补贴主要体现为新房建设过程可以得到享受巨额利息补贴的“基础按揭贷款”和低于市场利率水平很多的优惠利率贷款——“政府贷款”，这两者的贷款额度加起来可以覆盖到新房投资资金需求的90%以上，而且贷款期限长达30--50年，使得新房修建成本大大低于市场成本，有效地激发了住房领域的投资热情。住房开发商/建筑者当然也可以通过市场融资来修建民用住宅，但其与政府补贴贷款的利率差非常大，所以他们一般都会选择申请政府补贴贷款。 如果要申请到政府补贴贷款，私人开发商或半公立机构如公共市政住房公司需要满足一些政府设定的基本条件。具体细则一直在微调变化着，并在不同地区略有不同，但基本准则变化不大：（1）新建住宅必须修建在市政府所持有的土地上，并且符合市政规划。（2）新建住宅必须符合建筑指导标准。（3）必须向市政府提出申请并得到批准；关键是要证明住宅项目的预计修建成本是合理的，不会过多地超过当地“被批准的修建成本”。 要满足最后这个条件，开发商须填表详细说明自己是如何计算该住宅项目的开发成本的，每一项建筑材料的合理成本计算都基于政府近期颁布的建筑材料指导价格，然后由市政府来判断是否处于合理范畴，是否属于“合理的建筑成本”，是否应该给予批准。实际上只要不是面积超大的居民住房建筑，比如面积超过185平方米的住宅，贷款补助申请就基本会被批准。但被补助面积一般不能超过120平方米，超过面积部分需自行从市场解决融资。据估计，这个政策实施期间，瑞典85%左右的新住房都获得了来自政府的贷款补贴。 成本预算被审查和“被批准成本”得到确认后，不同类型住房项目可以得到的补贴程度不尽相同：（1）对于非营利性组织，如市政住房公司，修建租赁住房，其“被批准的成本”100%可以享受到政府补贴。（2）合作社住房可以得到99%；独立的私人住宅为95%；私人所有的但用来出租的为92%（有段时间也可以享受到95%）。 建筑成本中没有被补贴贷款满足的部分就需要从商业金融市场上