论我国城镇化进程与房地产业发展.doc

论我国城镇化进程与房地产业发展 2010年10月18日中共中央第十七届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，预示着“十二五”规划基本出炉。从建议内容来看，“十二五”期间，我国房地产业的重心将是进一步加大保障性住房的力度和广度。同时，“十二五”规划还将加快我国的新农村建设和城镇化进程。作为与城镇化紧密相连的房地产业，在“十二五”期间如何与城镇化产生良性互动，是当前颇受关注的话题。 一、我国城镇化进程与房价走势分析 改革开放以来，城镇化进程一直是我国解决城乡二元经济结构状况，缩小区域经济差距的主要动力，且城镇化率逐年提高。中国城镇化水平已从1997年的31.91%提高到2009年的46.60%，拥有6.22亿城镇人口。中国城镇化水平增长率每年保持在1.5%左右，预计到2020年，城镇化水平将达到60.57%，可以达到中等发达国家水平。伴随着城镇化进程，尤其是1998年实施住房福利货币化改革后，居民住宅价格也整体呈上涨趋势，1998-2009的12年时间里，年均房地产价格增长率为7.12%，大大超过同期城镇居民可支配收入的增长率。为了便于直观地看出我国城镇化进程与房价走势之间的关系，本文选取的城镇化率指标为城镇人口与人口总数量之比，房价指标为城镇居民住宅价格。 图1：我国房价与城镇化率（1998-2009） 注：数据来源于《中国统计年鉴》（1999-2010）。 从图1可以看出，城镇化率与房地产价格变动趋势基本一致，且部分学者也曾做过相关实证研究认为，可以把城镇化作为引起房价上涨的原因之一。 二、城镇化与人口流动、地价的关系 如何在理论上将两者联合起来呢？结合国外已有的研究，城镇化的研究重点之一是要分析人口流动的时间分布和空间分布特征，而房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布，因此，探讨城镇化所展示的人口的时间分布和空间分布必然会影响到房价。据统计，2009年我国流动人口数量达到2.11亿人，预计到2050年流动人口规模可达3.5亿人左右，但每年新增流动人口由560多万逐步下降到2050年的300万左右。根据招商证券相关研究，房价的表现也会与人口流动的主导方向的四个阶段紧密相关：（1）在城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近，在末期，大城市的房价会涨得更快一些；（2）在城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价表现将显著优异；（3）当城市人口超过70%之后，人口流动以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段，大城市郊区的房价表现将会继续显著优异；（4）郊区城镇化，形成“大都市圈”阶段，大城市郊区的房价表现将会继续显著优异。根据前面分析，我们国家还处于第一阶段向第二阶段过渡的阶段，即人口流动表现为从农村涌向城市、从小城市进入大城市，这一阶段大城市及郊区房价涨幅较快。 日趋活跃的人口流动迁移和持续快速发展的城镇化，对合理开发利用国土空间、实现可持续发展战略有一定的积极意义。城镇化是人口在国土空间上收缩聚集、土地集约使用，人口分布与资源环境、产业布局相适应、相协调的发展过程，人口集聚对实现土地最高最佳使用有一定的推动意义。根据日、韩等国家城镇化经验来看，城镇化加速、人口快速流动城市的过程，也正是地价涨幅较快的过程。 纵观日本的城镇化进程，其总体进程沿S型曲线上升，且城镇化进程与人口流动量成正比。尤其是自一次世界大战结束之后到1940年，是日本高速城镇化阶段，其城镇化率已经达到37.7%。二战后依次经历了三轮经济高增长和快城镇化阶段，分别为：1947-1955年，各类城市普遍快速增长，主要城市城镇化率提高到56.5%，年均提高幅度高达2.94%；1956-1965年，人口向东京、大阪、名古屋三大都市圈中心城市集中，大中型城市优先增长，共有545万人迁入，年均54.5万；1965年-至今，日本城镇化率在1965年已达到68.1%，东京市和大阪市达到人口最高峰，京都市和名古屋市到达人口增长最高峰（此后基本停滞增长），日本进入大城市郊区化阶段。 图2：日本的城镇化率 数据来源：日本统计局，招商证券整理。 日本城镇化发展阶段，出现了快速城镇化进程与城市开发滞后之间的矛盾， 1956-1965年六大城市土地价格年均复合增长率在10年内翻了十倍，高达30.5%。1968-1974年日本房地产市场进入第二轮高速增长期，城市地价在7年内翻了两倍，年均复合增长率超20%。1986-1991年为日本第三轮土地价格高速增长期，年均复合增长率为25.2%。 韩国上世纪六十年代初期，随着经济开始腾飞，其城镇化进程加速，仅用了30年时间，即到了1990年，城镇化率便突破了70%，达到74.4%。与日本城镇化率达到68.1%开始稳定发