上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨.pdfVIP

中国会计学会高等工科院校分会2008年学术年会暨中央在鄂集团企业财务管理研讨会 用公允价值模式后续计量投资性房地产的公司寥寥无几。2006年年报中披露采用公允价值模式后续 计基的囱．9家，占上市公司总数0。69％：2007年增加到18家，占卜市公司总数1．1％，数鞋趋十增 加。 2．2确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范 公允价值是资产或负债在公平交易中，熟悉情况的交易舣方自愿进行资产交换或债务清偿的金 额。公允价值的金额需要采用一定的方法取得。从I：市公司来看，主要采用了以下方法： 表1 2007年沪深上市公司投资性房地产公允价值金额确定方法情况表 ＼走法 房地产评估价 第三方调查 双方谈判 参考同类同条件房地产 公＼ 格 报告 价洛 的价格 未披露 合计 ＼ 数量(家) 10 2 l 2 3 18 比例(％) 56 ll 6 ll 16 100 表中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法多种多样，以评估价格为主，其次是参考同 类同条件房地产几个和第三方调查报告，少数企、Ik未按规定披露确定的方法。上市公司选用的方法 与准则要求相比，存在一定距离，需要进一步规范。 2．3公允价值变动对企业净收益的影响明显 近两年国家加大了对房地产市场的调控力度，但从全国来看，房地产市场仍然处于稳中有升的 态势。因此持有投资性房地产的企业普遍产生了增值。 表2 2007年沪深上市公司投资性房地产公允价值变动净收益情况表 公允价值变动净收益总金额(亿 占18家上市公司净利润比例(％) 占全部上市公司净利润比例(％) 元) 22．79 2．6l 0．23 表中可以看出，2007年18家上市公司投资性房地产公允价值变动净收益为22．79亿元，占企 业净利润2．61％，对企业净利润影响较明显。 3影响上市公司采用公允价值计量模式的因素分析 3。1准则导向的影响 《投资性房地产》准则允许上市公司可以采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地 产后续计量。但在导向上。更主张采用成本模式计量。根据有三：(1)准则对采用成本计量模式的 企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。(2)准则指南中明确 指出：“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。(3)已经采用公允价值计量的 投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。这三点传送了非常明确的信息：准则对采用 公允价值模式是非常谨慎的，目前并不希望上巾．公司一拥而上采用公允价值计量，而更倾向于采用 成本模式，之后再逐步的、稳妥的推广公允价值模式，避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业 372 中国会计学会高等工科院校分会2008年学术年会暨中央在鄂集团企业财务管理研讨会 町能造成的不良后果。 3．2运用条件的影响 采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：(1)“投资性房地产所任地有活跃的房地产市场”； (2)“企qk能够从活跃的房地产交易I}i场卜取得同类或类似房地产的I}，场价格及其相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”上述条件非常严格，因为要说明什么足活跃市场、相 似环境、用途、新IH程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这 就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式F，获取信息的渠道区接、方便，成 本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。 另外，即使采用公允价值模式，金额的确定也会成为上市公司的难题。因为准则不允许用估值 技术确定投资性房地产公允价值，在无法按准则规定方法确定金额时，上市公司很可能“各显神通”， 出现方法各异的状况。 3．3税收政策的影响 所得税实施条例对公允价值变动收益足否缴纳所得税没有明确的规定。如果t市公司将公允价 值净收