商业地产开发与采购模式讲义(44页).ppt

大客户采购5要素 * 价值 需求 价格 信赖 体验 为客户着想 为客户着想：为房地产企业省时、省力、省心，增加利益和营销亮点 为客户着想的三个层面 从公司层面上建立战略合伙关系 从业务层面上建立共同开发客户关系 从关系层面上建立良好人际关系 房地产客户销售中的四类利益主体 企业级利益 项目级利益 客户级利益 个人级利益 * 商业地产开发与采购模式 讲师：李豪 2013年7月9日 目录 商业地产开发全流程 商业地产开发中各类关系与互动 商业地产大型设备采购模式 有效影响开发商采购行为 * 关于商业地产 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 　　 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 商业地产的特点 1) 投资规模大，高收益，高风险。 2) 区位因素是价值的主要源泉。 3) 用途广泛，经营方式灵活。 4) 对开发商的综合实力要求很高。 5) 商业地产项目需要政府的支持。 商业地产的型类 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。 工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。 商业地产的开发与运营过程 前期 1 2 3 4 5 6 7 土地获取 策划定位 规划设计 工程施工 开盘销售 竣工运营 土地信息收集 政策、市场调研 可行性研究 获取土地使用权 签订土地出让合同 获得用地规划许可证 确权 办理土地证 区域市场调研 项目定位 设计建议 招商方案设计 运营方案设计 招商启动 方案设计 施工图设计 方案送审 取得施工许可证 工程招标 七通一平 施工图纸、资料、材料、设备准备 临时用地或临时占道手续办理 施工许可批文及办理开工手续 设计、施工、监理单位的协调 申办《预售证》或《销售许可证》 商品房销售 办理银行按揭 竣工验收，建设工程规划验收 进行权属登记，取得相关证书 物业移交 装修 装修验收 开业运营 商业地产动工前必须完成工作 项目选址与土地获取 项目可行性研究与盈利模式确定 运营方式、招商方式确定与启动 方案设计、规划设计 报项目规划与报建 施工图设计 方案送审 取得施工许可证 工程招标、设备材料采购招标 临时用地或临时占道手续办理 商业地产成功开发模式 万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式。 联合发展 平均租金 先租后建 技术对接 订单商业地产 成功商业地产项目关键因素 开发模式的选择 盈利模式的构建 选址与定位 主题打造与业态组合 功能布局与动线打造 经营管理与营销宣传 中国商业地产环境与政策 1、商业地产中城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中。 2、商业地产呈现了更强的城市性。集聚规模向两端发展趋势。 3、目前的商业地产主导功能以商业功能和写字楼功能为主。 4、目前的商业地产多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主。 5、文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能。 6、连锁标准化与个性化并存发展。 7、呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势。 8、城市综合体已成为重要的金融投资产品。 9、商业地产逐步趋向于二三线城市发展。 目录 商业地产开发全流程 商业地产开发中各类关系与互动 商业地产大型设备采购模式 有效影响开发商采购行为 * 政府部门对商业地产项目影响和作用 项目规划、项目规模与经营方式（项目立项） 土地获取的方式与土地价格 项目报规、报建 施工招投标、施工监理与质量监督管理 销售与预售申请批准 项目竣工验收 建设与装修的消防验收 营销宣传手段和方式的批准 …… 商业地产开发中六类合作商及特点 1、策划公司 项目规划、定位，项目前期可行性研究提供参考依据，后期营销推广提供实施方案，经营项目开发方式、经营管理方式和项目档次 2、咨询公司 提供设计方案、施工方式和工程造价提供第三方的意见和咨询方案 3、设计公司 提供商业地产项目建筑规划，主体以及内、外建筑和装修设计方案，影响开发商开发成本和部门材料、设备的采购模式 4、监理公司 对项目现场施工监督和管理，以确保项目按照国家、行业和地区