合银广场的准备工作.docVIP

构思将“合银广场商场”购入后转售的准备工作： 目前发展商的报价￥4.5W/每平方米是否属于市值范围？如何验证？ 周边项目租售价格水平 周边比较项目 市场售价 ￥/m2 市场租金 ￥/m2 租金年回报反推 6厘 租金年回报反推 7厘 租金年回报反推 9厘 中环保利商业裙楼 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 4F 宜安广场商场 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 4F 市一建大厦商场 1F 2F 3F 1F 2F 3F 荣建大厦商场 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 4F：106 1F 2F 3F 4F：2.12W 1F 2F 3F 4F：1.81W 1F 2F 3F 4F：1.41W 好世界广场商场 -1F 1F 2F -1F 1F 2F 世贸大厦商场 -1F 1F 2F 3F 4F -1F 1F 2F 3F 4F 丽珀广场 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 4F 华乐路临街商铺 六马路临街商铺 淘金路临街商铺 发展商的报价是否具有议价空间？ 购入项目后转售的过程中，作为中转方由此交易将产生的费用成本（交易本身带来的及公司经营税项、税额、交易费用支出、交易借贷成本、借贷货币使用成本）？ 交易借贷成本：似乎借贷对象而定； 借贷货币使用成本：正常银行（利息）---年息约贷款额度的7%~8%； 地下借贷（利息）---月息约贷款额度的5%~6%； 按照目前的交易报价折算交易产生的费用成本后的利润空间是否存在？ 购入后转售的操作可行性有多大？ 首先应考虑我们不投入资金（即不购入），但拥有交易的控制力，最佳方案是在我们做好最终买家的工作后，业主同意以我们的名义直接将物业从原产权人转到下家名下；该种方式对于最终买家而言需向股东解释为何不直接购入而需通过第三方购入？但是该种方式无需向业主做出任何解释。 该项目发展前景及利弊因素概况？ 该项目的转售对象？ 希望扩充资产范围的商业经营公司，多数为外资或国内上市公司，例如：日本E-on、海航商业、广州海印等； 希望投资实业或同类商业经营公司，多数为国内未上市中小型公司，具有某个或数个成功操作经验，需要扩大经营，例如：佛山九鹏、大昌行等； 存在的市场风险？ 商业经营的市场大趋势变坏，影响下家购买意欲，但是目前似乎未有该种迹象； 当发生最坏情况下（购入后无下家接手-但是通过与意向下家的紧密合作，应该是可以避免该种风险的），购入后我们变成最终的经营公司，我们将会面对一个漫长的资金回报过程，尽管前期的借贷款项极有可能通过新的银行按揭贷款去填平（仍然难免会产生部分的利息差距损失），并且该回报过程的长短将会收到众多因素制衡影响。基于购入的金额及风险相当大，因此断不能冒此风险！ 我们应该处于什么位置？ 原则上我们风险最小的位置应该是中间人，但是作为中间人由于不具备真正控制该项目交易走向、交易程序及资金流动的实际能力，因此只能从中赚取数量有限的中介费用； 作为风险较高并且需要付出实际成本的”先购后售“方式，无疑能完全解决上述问题，并且有机会赚取份额更加巨大的利润； 最佳方式应是“不购入，进行名义上的转售“，关键在于控制最终的买家完全领会个中意味并且全力配合我们！