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房地产基准报酬率研究与应用 ——收益法5年转售公式中的折现率 (许军任婷珍郑文燧) 摘要：房地产基准报酬率是政府调控、投资回报、金融资讯、估价师操作的重要参数。 研究用三种方法测算报酬率既有独立性又有关联性，即从公式法经累加法到实证法由粗到细 逐步深入。只要应用者需要，可在《房地产基准报酬率数据库》中查到估价对象这类投资的 报酬率Y及其对应的平均资本化率R作参考。数据库分住宅、商业、办公和工业四种类型。 关键词：房地产基准报酬率：回报和回收：临界点；数据库：应用 房地产基准报酬率是政府调控、投资回报、银行资讯、估价操作的重要基础性经济参数。 收益法中报酬率科学化、合理化、系统化的确定一直是行业内呼声较高的诉求。其研究 是一个系统工程。国内对其研究定性分析多于定量，更未见系统研究后建立数据库可在线查 询的成果。长期来估价行业对此数据的称谓也是五花八门。概念的模糊和取值的随意性严重 影响了收益法的准确性。 这个长期困扰估价师的问题受到了中国房地产估价师与房地产经纪人学会的关注。作为 行业的专家，中国房地产估价师与房地产经纪入学会副会长兼秘书长柴强先生对此做了详细 的调查研究后，在相关规范和教材中给出了合理建议。据了解，在即将公布的新《房地产估 价规范》中或做出这样的规定： 收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上 投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般期限来确定，并宜为5 年至10年。(摘自4．3．3条款) 这意味着5年持有期转售的报酬资本化法将成为收益法的主流方法，也意味着国内估价 技术与以美国估价学会舭为代表的西方估价技术的接轨，而西方对于收益法报酬率的研究 已经非常成熟，所以国内迫切需要填补这方面的空白。 本文通过自主创建的UEAS在线评估系统，运用假设持有期为5年的报酬资本化率公 式，找出能合理折现又能真实：客观反映房地产投资的真实报酬率。 一、内涵定义 从收益法中的直接资本化法来看：V-刖R，其中A代表的是房地产未来第一年的净收 益。由于中国房地产市场上租金偏低，房价飞涨，导致运用该公式测算时，R偏小，远偏离 一般社会投资回报率，这是因为其仅反映了持有期内的投资回收，未能考虑房地产的增值收 益。报酬资本化法更适用于当前中国房地产市场，因为其报酬率Y能同时反映投资者在预 期收益的持有期内必需具有的回报和回收收益水平，故，本次取报酬率资本化率5年转售公 143 式中的Y作为研究对象。 房地产报酬率(Yield Rate)是指：用于报酬资本化法中5年转售公式并同时具有回报 和回收功能的折现率，也是不同业态的估价对象在规定估价时点下，不同区域的平均折现率。 因为折现率的构成本质是期望投资报酬率，反过来报酬率又是“将未来各年的净收益转换为 估价对象价值或价格的折现率(GB厂r50899．2013)”。如以收回估价对象期初全部投资为目 标，每年又有收益并在第5年末转售时，其内部收益率ⅡuR_折现率Y，也是该类投资的最 低报酬率。 房地产基准报酬率的定义为不同用途基准条件下，于估价时点，不同板块、片区或业态 相近物业中各匀质区域内，持有期为5年的完全产权平均报酬率。针对不同的估价对象，其 报酬率应在基准报酬率的基础上进行修正。 由于报酬率在房地产持有期内是动态的，外部受区域政治、经济、税收、利率、环境诸 多因素的影响；内部又有期初投资、期中收益、期末转售不同的报酬率。因此此次对报酬率 设定为：用于折现的Y是每个现金流风险下不同报酬率加权平均的综合报酬率，国外习惯 称完全产权取得综合报酬率，用字母Yo表示。也就是说，无论从估价师实际操作的角度还 是从投资者的角度看，研究对象是：在持有期内将所有系统风险和租金收益及转售收益均衡 平摊到每一年后，成为同时起到回报和回收功能的年报酬率。 二、测算方法与所需数据 本文以实证法测算不同类型不同区域板块下房地产的基准报酬率范围，以累加法和 CAPM公式法(资本资产定价模型法)对实证法所求数据加以佐证。其中，公式法和累加 法是从不同的安全利率角度，给予不同内容的风险补偿。前者从证券投资的收益出发，后者 从行业系统风险的结构内涵并量化入手，2种方法的结果并不是严格意义上的基准报酬率， 但为实证法求取基准报酬率打下了基础，更为