世联-_天津_犀地项目营销策划报告(终稿).pptVIP

天津犀地项目营销策划报告 谨呈： 天津天创房地产开发有限公司 报告结构 开发商目标理解 报告结构 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 户型创新设计，高舒适度 配合天津低纬度城市标准，房屋朝向偏东30度设计，保证全面采光； 一梯一户，一梯两户设计，减少户间干扰和影响，保证生活品质； 户型面积80-230平米，满足各种客户需求； 超豪华主卧加阳光房组合，客厅内置私密空间； 落地180面宽环形窗，270度阳光全景厨房； 综合家庭公共空间可独立组合设计，保证户型功能多样性； 公共空间内置的独特户型排布，打破以往户型设计理念，先私密空间后公共空间的室内流线。 大面积奢侈园林，四级梯次绿化 五星级标准大堂 五星级私属会所 舒适健康型配套设施，体现人性化 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 报告结构 区域二级市场奠定地段基准价格 价格水平决定项目面临全市范围竞争 A货豪宅对本项目仅形成干扰，不是竞争 未来上市项目的地段与产品决定无法构成本项目竞争 华夏国际公寓 项目位置：河西区九龙路与浦口道交口 物业类型：精装修公寓 建筑形式：高层塔楼（三栋） 开发商：天津丸荣房地产开发有限公司 稀缺土地打造高端项目提升本项目区域价格平台 地块四至范围： 东至：贵阳路南至：兰州道西至：昆明路北至：西宁道 可建设用地面积：1.48公顷；土地用途：商业、公寓、居住用地；规划容积率：9.1；预计出让时间：2006年二季度。 报告结构 本项目大面积三居相对滞销 实现低价格情况下销售速度尚可，二次开盘提价后销售速度低于平均水平 存量产品中大面积户型比例大、总价高，带来后期销售压力 成交分析总结 各阶段营销推广分析 营销推广总结 客户写真 客户写真 客户写真 客户分析总结 报告结构 案例1——北京昆仑公寓 案例1——北京昆仑公寓 案例1——北京昆仑公寓 案例1——北京昆仑公寓 案例2——北京棕榈泉国际公寓 案例2——北京棕榈泉国际公寓 报告结构 我们的问题1：目标客户有偏差 我们的问题2：营销方式仍停留在有形价值 诉求阶段 项目无形价值的核心在于以奢侈品体现的阶层感迎合客户精神需求 项目整体营销策略 形象策略 Action1：重新定义五大道区域 五大道——高官将领群聚隐居区域 五大道——中国第一富人区 五大道——舒适型宜居区域 Action2：通过宣传语与奢侈品建立联系，神秘、内敛、有品质 展示策略 客户策略 推售策略 推售策略——推售安排及目标预估方案一 推售策略——推售安排及目标预估方案二 THANKS！ 房、路、树环境组成要素： 多层小洋房，倾向低矮； 院墙多低矮的实墙； 隔院临街； 绿树掩映 深邃、幽静、温馨 五大道从骨子里彰显着权贵，他代表着历史的传承、代表着一个阶层…… 建议方向：五大道——天津公馆区 参考SLOGAN： 查阅一下您的奢侈品名单，还缺少一样； 他就在五大道——天津公馆区…… Action3：顶级奢侈品展 顶级奢侈品展，嫁接既有品牌 影响力，建立项目高端形象。 Action4：高品位客户活动 利用顶级红酒会、古典音乐欣赏会、爵士乐队演奏会等高品位客户活动，与奢侈生活建立联系。 第一展示 销售现场的场景转换，改变传统的卖场布置和氛围 强调项目公共空间展示，如大堂、会所等 Action1：销售现场制造场景转换 售楼处转化为艺术展览馆，营造高贵 氛围，将“买房子”变为“买奢侈品” Action2：项目公共空间提前展示 展示大堂、园林、会所的奢侈尺度，体现项目尊贵感 第一感受 让客户体验并享受买房或看房的全过程，将尊崇服务做到极致 Action1：销售团队武装到牙齿 销售团队用奢侈元素包装，从细微处体现项目气质，打造整体品质感。 宣传推广 通过05年11月以来以来的持续推广，项目已经有比较高的知名度和影响力。 项目价值体系归纳不系统，没有鲜明的项目主线，对客户价值观的输入很少，难以快速打动高端消费者。 推广方式单一，项目形象不丰满，难以充分传递项目价值。 营销活动 客户营销活动频繁，使客户有一定的归属感，但针对市场的活动较少，对客户的活动不系统，功利性色彩明显。 营销活动对外宣传效果尚可，加强前期铺垫和后期的跟踪报道比较到位。 成交客户分析 张先生 学历：本科 职业：私人业主 年龄:36岁 居住项目：太阳城别墅 市内有多处房产（含太阳城） 购买理由： “这个楼盘非常稀缺，地段好，关键是周遍氛围和教育环境好，为了以后孩子的未来决定买这里的房子，并且楼盘很现代化，氛围很不错，配套完善对生活也很便利，做生意很累，希望有一个安静一点的社区，并且社区里面都是有身份的人，