2008_天津_区域大规模房地产开.ppt

区域大规模房地产开发典型案例研究 世联案例研究 发展障碍——交通不便，生活配套匮乏，区域发展遭遇瓶颈，近期发展趋缓 400万平米规模的大型居住区目前仅有规模不到2000平米的低档商业服务区，其他均为社区级配套，且近1-2年内难以开始运营 自市区到中北镇的公交线路仅有两条（645和便民6），居民出行极不方便 区域内无大型医疗配套，教育配套也极其落后 配套设施的匮乏导致片区居住氛围较差，房屋空置率较高 供应演变——02年一枝独秀/03年集中上市/05年陷入沉寂/06年重新崛起 天津老城厢建于明永乐二年十二月初九，距今已有600年的历史，是明清两代天津的政治中心。老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城“活化石”。 明永乐二年设卫筑城后，相继有名人在老城居住；其内的中营小学是天津最早的官办小学；文庙、鼓楼、广东会馆等文物古迹至今尚存。厢内民俗众多，民间工艺众多，像“风筝魏”风筝、“泥人张”彩塑等等。 老城厢在03年拆迁改造以前，始终保持天津特色的四合院式平房，胡同纵横交错，居民世代居住在此，居住密度较大;自拆迁改造以来，大面积住宅开发带动板块发展，区域市场迅速成熟。 板块开发已近尾声/居住主导，商业拉动/后市大幅放量推动板块走向持续、复合的发展道路 供应演变——05年一枝独秀/06年集中上市/07年井喷放量/08年上市量有所下滑/板块开发已近尾声 区域规划——海河开发规划利好/集住宅、购物、休闲、娱乐为一体的综合性板块/整体定位高端 泰达城是天津 “三步走”战略五大举措之首、海河开发工程第一节点。 未来将建成金领国际、上游国际等四个高级滨水居住区，一个大型综合公建区以及一个堤岸亲水休闲区。 板块内将有大型超市、高级百货、5A写字楼、星级酒店、酒店式公寓、大型餐饮娱乐、休闲特色商业街、体育健身中心等综合公建设施，配套齐全，档次高端 区域项目汇总——以中高档住宅为主/大规模商业综合体正在筹建中 鼓楼 外环 内环 内环 地铁二号线 （在建） 西北角站 地铁一号线 （运营中） 西南角站 东南角站 鼓楼站 外环 8号地： 双地铁上盖，交通极度便捷 地块商业价值高 位于南马路与西马路交口，昭示性极强 噪音影响严重 外环南部地快： 地铁上盖，交通便捷，昭示性好 建筑限高100m，而南侧的一中法及长征医院等，对项目的采光造成影响 中营小学 外环西部地快： 地块方正，尺度适中，便于营造内部园林 交通便捷 外环北部地快： 整个板块最北部，昭示性相对较弱 南北均无遮挡，采光通风条件极佳 南向俯瞰鼓楼及别墅区，人文景观资源较佳 外环东部地快： 东瞰海河，西拥别墅，人文及自然景观俱佳 交通极度便捷 紧邻鼓楼商圈，休闲、娱乐、购物近距离优势得天独厚 噪音影响严重 内环地快： 地段优势无以复制 商业价值弱于外环东部地块 建筑限高引导建造别墅型物业 土地价值分区——以人文、资源价值及双地铁作为主要价值分区标准/东部商业价值更高 地铁四号线 （未来规划） 老城厢 04.12.27，由中新集团(控股)有限公司投资开发建设的老城厢项目启动。 老城厢总建设规模225万平方米，其中住宅约128万平方米，公建约96万平方米。按地块划分为14个项目实施，每块建筑面积在20万平方米左右，建设周期计划为5年。 该项目规划设计为集历史文化、地方民俗、旅游娱乐、商业服务、高档住宅、教育卫生等为一体的重点区域，以传承天津历史发展的血脉。 老城厢将建成内外环，外环主要建设高密度住宅及商业、服务、娱乐、写字楼等高层建筑，内环将建设低密度住宅，并建有公园、学校等公共设施。 鼓楼 外环 内环 内环 内环： 市中心绝佳地段，土地资源绝对稀缺 建筑物限高：H ≤鼓楼高度 低密度住宅、学校公建等 地铁二号线 （在建） 西北角站 地铁一号线 （运营中） 西南角站 东南角站 鼓楼站 外环 外环： 主要建设高密度住宅及商业、服务、娱乐、写字楼等高层建筑 地铁一号线通车、二号线在建，大众捷运极度方便板块交通 建筑限高：≤100米 地块操作思路——大规模改造/保留历史文化氛围/内外环建设功能区分明显 地铁四号线 （未来规划） 老城厢 富力城 上城豪苑 TOWN中堂 中央恋城 壹街区 后现代城 上城公馆 檀府 金盛广场 中营小学 中新集团独资或者与其他开发商联手开发了一些景观资源较优或商业价值较高的地块，其他土地均转让给了其他开发商。 目前开发进入中后期，其中未上市项目仅剩富力7号地、中新13号地以及国浩12#地，共计约50万平方米。 自06年开始，老城厢板块已由开始的别墅、大户型住宅项目开始转向拥有高附加值的公寓、中小户型以及综合体的开发，以最终完善板块的复合城市功能。 铜锣湾广场 国浩地产 上城CBD 老城厢 区域项目汇总 上海上投房地产、上海上投置业、上海金岳投资发展有