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土地增值税 宋小华 结构 土地增值税基本原理 纳税义务人 征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算★★ 税收优惠 征收管理★ 土地增值税基本原理 概念 ：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 特点： 以转让房地产的增值额为计税依据 征税面比较广 实行超率累进税率 实行按次征收 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 征税范围 征税范围三个标准 转让的土地使用权是否国家所有 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 转让房地产是否取得收入 征税范围 　税率 土地增值税实行四级超率累进税率 　税率 某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　） 应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除某些项目。 应税收入与扣除项目 对于新建房地产转让，可扣除（5）： 取得土地使用权所支付的金额 ： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。　 房地产开发成本 ：低价、三通一平成本、建造费 应税收入与扣除项目 房地产开发费用—即期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的（不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额，不包括加息、罚息 ） ：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 应税收入与扣除项目 应税收入与扣除项目 与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税） 财政部规定的其他扣除项目 ：从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 应税收入与扣除项目 对于存量房地产转让，可扣除（3）: 房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 应税收入与扣除项目 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 转让环节缴纳的税金 应税收入与扣除项目 （2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。 应税收入与扣除项目 解：转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元） 应纳税额的计算 增值额（计税依据）： 土地增值额＝转让收入-扣除项目金额。 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 隐瞒、虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 旧房及房地产的转让 应纳税额的计算 应纳税额计算 ： 应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 应纳税额的计算 （2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发