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第六章　 物业管理合同法律制度 第六章　 物业管理合同法律制度 第一节 合同概述 第二节 物业管理合同 第三节 物业管理合同示范文本 第一节 合同概述 合同的概念和特征 合同的分类 合同的订立 合同的效力 合同的履行 合同的终止 合同的违约责任 一、合同的概念和特征 合同也称契约，是反映交易的法律形式。《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。 一、合同的概念和特征 合同具有以下法律特征： (1)合同是平等主体的自然人、法人和其他组织所实施的一种民事法律行为。 (2)合同是由平等主体的自然人、法人或其他组织所订立的。 (3)合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。 (4)合同关系具有相对性。 二、合同的分类 (1)双务合同和单务合同。 (2)有偿合同与无偿合同。 (3)有名合同与无名合同。 (4)诺成合同与实践合同。 (5)要式合同与不要式合同。 (6)主合同与从合同。 三、合同的订立 (一)合同订立的基本原则 《合同法》的基本原则是合同当事人在合同活动中应当遵守的基本准则，也是人民法院、仲裁机构在审理、仲裁合同纠纷时应当遵循的原则，也是合同的订立必须遵循的基本原则。 三、合同的订立 1平等、自愿的原则 2公平、诚实信用的原则 3守法，不得损害社会公共利益的原则 4依法成立的合同对当事人具有法律约束力的原则 三、合同的订立 (二)订立合同的当事人 合同的当事人，也就是订立合同的主体。订立合同的当事人应当具备相应的主体资格。 三、合同的订立 (三)合同的内容 合同是各种各样的，有买卖、承揽、委托、建设工程、租赁等各种合同。概括起来，合同一般包括以下条款： 三、合同的订立 (1)当事人的名称或者姓名和住所。 (2)标的。也就是合同权利义务指向的对象。 (3)数量。 (4)质量。质量包括规格、性质、款式、标准等等。 (5)价款或者报酬。 (6)履行期限、地点和方式。 (7)违约责任。可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法等。 (8)解决争议的方法。 一个完整的合同，应当同时具备以上主要条款和内容。 三、合同的订立 (四)合同的形式 合同的形式，又称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。 1口头形式 2书面形式 3推定形式 三、合同的订立 (五)订立合同的方式———要约、承诺 《合同法》第13条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。订立合同的具体方式虽然各不相同，但都必然经过两个步骤：要约和承诺，这是合同成立必须经过的两个阶段。 1要约 要约又称发盘、出盘、发价、出价或报价等。 要约是希望和他人订立合同的意思表示，其成立必须具备以下要件： ①内容具体明确； ②表明经受要约人承诺。 1要约 要约的生效与有效期间。 我国对要约的生效，采取到达主义，即要约到达受要约人时生效。 要约生效后，在有效期内要约人不得随便反悔。 1要约 要约的撤回与撤销。 要约的撤回是指要约人在发出要约以后，未到达受要约人之前，有权宣告取消要约。但撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。 1要约 要约的失效。 所谓要约失效，是指要约丧失了法律拘束力，即不再对要约人和受要约人产生拘束。 2承诺 承诺是受要约人同意要约的意思表示。 承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力： ①承诺必须由受要约人向要约人作出。 ②承诺必须在规定的期限内到达要约人。 ③承诺的内容必须与要约的内容一致。 ④承诺的方式符合要约的要求。 2承诺 (2)承诺的生效。 《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”因此，承诺的效果在于使合同成立，即一旦承诺生效，合同便宣告成立。我国现行立法采纳了到达主义，即承诺通知到达要约人时生效。 2承诺 (3)承诺撤回。 承诺撤回，是指受要约人在发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前撤回其承诺。根据《合同法》第27条的规定，承诺可以撤回。 2承诺 (4)逾期承诺与承诺逾期。 逾期承诺是指受要约人未在承诺期限内发出承诺，而是超过了承诺期限才发出承诺。根据《合同法》第28条的规定，受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。 承诺逾期是指承诺逾期到达，也就是受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因如邮局或电报局的原因，承诺到达要约人时超过了承诺期限。 三、合同的订立 (六)缔约过失责任 所谓缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担民事责任。 (六)缔约过失责任 根据《合同法》第42、43条的规定，缔约过失责任主要有以下几种类型：