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一宗国有土地使用权出让价格评估的 实 践 日 志 一、基本情况 1、实践项目名称：广元市利州区上西片区浩口村一宗国有土地使用权价格评估广元市国土资源局根据城市规划拟拍卖出让位于广元市利州区上西片区浩口村一宗国有土地共计135465.89仓储用地，委托对其出让建设用地使用权价格评估，供委托方出让建设用地使用权提供价格参考实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、通电、通上水、通排水），宗地红线内“局部场地平整”面积135465.89平方米≤1.0，建筑密度≤30%绿地率≥20%建筑限高50米广元市国土资源局根据城市规划拟拍卖出让位于广元市利州区上西片区浩口村一宗国有土地共计135465.89仓储用地，委托对其出让建设用地使用权价格评估，供委托方出让建设用地使用权提供价格参考估价对象位于广元市利州区上西片区浩口村一宗地，面积135465.89平方米规划用途为仓储用地，实际用途现状为空地，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为仓储用地；拟出让50年；估价对象的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、通电、通上水、通排水），宗地红线内“局部场地平整”，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通讯、通电、通上水、通排水），红线内“局部场地平整”自评估期日起50年出让土地，宗地外“五通”和宗地内“局部场平”的开发程度下仓储用地土地使用权价格。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格估价对象属于用地，目前估价对象所在区域类似工业用地的交易实例不多，故此评估难以采用市场比较法估价对象属于用地，在现实经济中，企业收益中的土地收益可能很不稳定，其正常的收益难以确定，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故此次评估不宜采用收益还原法估价对象属于用地，不属于房地产开发项目用地，用途的开发价值不高，难以采取未来开发价值剥离用地的潜在价值，不宜采用剩余法由于广元市建立了较为完善的基准地价体系，且估价对象在城区土地定级估价范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估估价对象属于用地，属于低效用的用地类型，可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，可选用成本逼近法进行评估。综上所述，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就影响待估宗地地价的区域因素和个别因素的影响程度与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素标明条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，再根据基准地价评估基准日对待估宗地的评估基准日进行修正，进而求得待估宗地评估基准日价格的方法设定广元市城区基准地价基准日2013年1月1日地价指数为1，根据本评估机构搜集测算的资料，2013年1月1日至估价期日，广元市用地价格有一定变化，价格上涨了5%，则期日修正系数为：Q=1.03。 成本逼近法是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应支付的相应利息和产生的相应利润，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地所有权在经济上得到体现的需要，再加上土地所有权应得的收益（土地增值收益），从而求得土地价格。×相关地价影响因素修正系数费以广元市农用地征收平均费用为依据土地开发费以区域一般重新开发费为计算标准税费指农用地征收中，以土地为载体所涉及的税费，根据当地政策执行标准确定利息以估价基准日银行一年期贷款利率6.0%计算利息的利率标准土地作为一种生产要素是以无形资产投入的形式进入企业的总资产，根据等量资金应获得相应收益的原则，土地资产的投资利润应与该行业正常的投资利润率相一致。通过对区域开发投资的调查，其平均投资利润率一般为10-14%左右，本次评估利润率取10%。以广元市现行基准地价成果确定的工业用地还原利率为依据，取6.5%。据惯例，先征地，后进行土地开发，故土地取得费和相关税费在取得土地时一次性全额投入土地取得费和相关税费土地取得费是指征用土地所花费的各项费用，包括农地取得费及征地过程中应缴纳的税费。根据广元市目前新征土地费用情况，经统计整理，得出其中耕地平均土地征用费为158471元/亩，即237.71元/m2。 土地取得费及税费一览表 序号 收费项目 收费依据 收费标准(元/亩) 备注 1 土地补偿费 广府发[2010]7号“广元市人民政府办公室关于印发广元市征地年产值标准的通知” 17200 每亩年产值按1720元计，每人按10倍计 2 劳动力安置费 5160