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2015年房地产估价师《理论与方法》考点汇总 　【报酬率的求取】 　　一、报酬率的实质 　　报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本;投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即： 　　报酬率=投资回报/所投入的资本 　　可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或