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北部湾国际汽车城项目投资分析
（A、B地块）
一、项目基本经济指标表
指标内容 数 值 建设净用地（㎡） 107923.5（合计161.887亩） 建筑面积（㎡） 172678 容积率 1.6 建筑密度（%） 35 绿化率（%） 30 绿化面积（㎡） 32377 建筑平均层数（层） 4.5 二、项目投资成本分析
1、土地费用：3723.4万元
2、建筑安装工程费估算表
序号 名 称 计 算 公 式 费用（万元） 备注 1 主体建安造价 建筑面积×预估单价 17267.8 建筑面积172678㎡
预估单价: 1000元/㎡ 2 配套工程 30元/㎡ 518 建筑面积172678㎡ 3 园林工程 150元/㎡ 486 园林面积32377㎡ 4 不可预见费 (1+2+3)×3% 548 5 合计 1+2+3+4 18819.8 3、前期费用估算表
（1）报建费：94元/㎡
中标价按C地块1500元/㎡建筑成本测算为16800.09万元，总建筑面积112000.6㎡），未含防雷测点费（高层80元/点、多层70元/点。
（2）监理费（中标价1％）：约10元/㎡
（3）设计费：10元/㎡。
（4）人防异地建设费：约45元/㎡。
（5）土地平整费用：按实际估算
（6）土地勘察费：按实际估算
小计：159元/㎡
总计：2746万元（不含防雷测点费、土地平整费、土地勘察费）。
4、间接费用估算表
序号 名称 计 算 公 式 费用
（万元） 备注 1 管理费 总投资×费率 1012 总投资:25289.2万元
费率:4% 2 销售费用 销售收入×费率 1724 销售收入:57470万元
费率:3% 3 财务费用 贷款额×利率×年限 360 贷款额:3000利率:12%
年限:1年 4 不可预见费 (1+2+3)×费率 155 费率:5% 5 合计 3251 5、 总投资成本估算表
序号 项目 合计（万元） A 1 土地费用 3724 2 前期费用 2746 3 建筑安装工程费 18819.8 小计(直接成本1+2+3) 25289.8 B 间接费用 3251 C 其他费用估算 1000 合计（A＋B＋C） 29540.8 开发成本：1711元/㎡。
三、结论：
按销售均价：商铺7000元/㎡、住宅2300元/㎡测算，总销售收入：57470万元。
测算出每平方米保本价：一层商铺：3598元；住宅：1182元。
相对于周边目前住宅均价2750元（远辰蓝岸），本项目仍有较大有的降价空间，只要价格定的合理，销售基本上没有风险。
2008-10-14
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